Как поменять управляющую компанию

Как поменять управляющую компанию

Управляющая компания — та самая организация, которую жители выбирают для управления своим домом. Она отвечает за то, чтобы в доме было чисто, тепло, лифты работали, а крыша не протекала. Но иногда компания не справляется со своими обязанностями. Разбираемся, что можно сделать и как заставить УК работать. Или лучше просто поменять? Расскажем о самом сложном, с чем вам предстоит столкнуться в этом случае — проведении собрания собственников для выбора новой управляющей компании.

Три вида управляющих компаний

В законе нет термина «управляющая компания», там она называется «управляющая организация». Мы для удобства будем называть такую организацию привычной «УК» и поделим их на три условных вида, в зависимости от того, как они выбираются. Ведь от этого зависит и то, как можно поменять УК.

УК, выбранная на общем собрании собственников

Этот вариант задуман как стандартный: жители на общем собрании выбирают УК как способ управления домом, а потом и саму компанию.

Договор с такими компаниями заключается на срок от 1 года до 5 лет.

Компания, выбранная на открытом конкурсе

Открытый конкурс на управляющую компанию проводится, если жители дома не смогли сами вовремя определиться со способом управления или с компанией. Тогда УК выбирает орган местного самоуправления. Он проводит конкурс и сообщает о его результатах собственникам.

Договор с выигравшей конкурс компанией заключается на срок от 1 года до 3 лет. Такую организацию заменить проще.

«Временная» управляющая компания.

Такую УК назначают в новостройках после сдачи дома.

Застройщик обязан выбрать управляющую организацию в течение 5 дней с момента ввода нового дома в эксплуатацию. Временная УК работает, пока не состоялся открытый конкурс и на нём не выбрана «постоянная». Но выбрать могут и ту же самую организацию.

Договор с «временными» УК заключается на срок не больше 3 месяцев.

Когда можно поменять управляющую компанию

Есть два варианта: дождаться, когда закончится договор, или расторгать текущий. Первый способ — самый простой и безболезненный. Найдите договор и посмотрите, нет ли в нём особых условий расторжения или перезаключения. В этом случае действует общее правило: если жильцы не заявят о прекращении договора к дате окончания срока, договор автоматически продлевается на такой же срок на тех же условиях.

Досрочно расторгнуть договор с управляющей компанией можно в нескольких случаях:

  • если это прямо прописано в договоре (но это вряд ли — УК такое невыгодно);
  • если УК не выполняет (или нарушает) условия договора;
  • если жители решили сменить способ управления домом;
  • если ситуация настолько изменилась, что нынешние условия договора жителей совсем не устраивают.

Разберём эти случаи подробнее.

Если в договоре есть условия досрочного расторжения отношений

Вряд ли найдётся управляющая компания, которая пропишет в договоре дополнительные основания для его расторжения: но вдруг ваша УК именно такая? Например, в документе будет пункт, что, если УК нарушит определённое количество раз какие-то пункты договора, её можно поменять.

Изучите договор — не только раздел о прекращении или расторжении договора, но и раздел об обязанностях сторон: основания для прекращения отношений с УК могут оказаться и там.

Если УК нарушает условия договора

Это, пожалуй, самая веская причина расторжения договора.

В законе не говорится, за какие нарушения можно отказаться от договора с управляющей компанией, а за какие — нет. Но, учитывая, сколько сил потребуется для созыва общего собрания собственников и выбора новой компании, эти нарушения должны быть существенными.

Во-первых, уговорить соседей расторгнуть договор с УК из-за того, что полы в подъезде моют один раз в неделю вместо двух, очень сложно. Во-вторых, есть опасность поменять «шило на мыло». Гарантии, что следующая управляющая будет до запятой соблюдать договор, нет.

Внимательно прочитайте договор и выпишите, что должна делать ваша управляющая компания и что из перечисленного она не делает или делает плохо.

Сколько раз в год предусмотрено проверять состояние кровли, как регулярно полагается мыть коридоры и лифты, как часто убирать газоны у дома и как быстро выезжать на аварии и устранять их. График обязанностей УК, скорее всего, вынесен в приложение к договору — обязательно проверьте его.

Если УК допускает небольшие нарушения договора или Правил по управлению домом, пишите претензии, звоните руководству УК и пробуйте решить проблемы малой кровью. Если УК не реагирует на жалобы, обратитесь в Роспотребнадзор, в жилинспекцию и прокуратуру.

Если и это не помогает, то действительно стоит задуматься о замене такой организации на новую.

Составьте список нарушений: какие-то из них могли происходить регулярно, а какие-то, более грубые, вы замечали один-два раза. Найдите имеющиеся жалобы в УК и ответы управляющей, если они были.

Соберите доказательства нарушений. Пригодятся любые документы, фотографии, видеозаписи и отчёты, которые помогут убедить сомневающихся жильцов.

Отдельно стоит сказать о нарушениях, за которые можно не только отказаться от договора, но и добиться исключения сведений об УК из реестра.

Вот несколько примеров таких грубых нарушений:

  • УК не проводит испытания на прочность и плотность узлов ввода и систем отопления, промывку и регулировку систем отопления;
  • УК за 30 дней с даты договора на управление не заключила договоры на обеспечение дома ресурсами, например, на водоснабжение или теплоснабжение;
  • у УК накопился долг перед ресурсоснабжающей организацией в размере двух среднемесячных сумм по заключённому договору. Такой долг должен быть подтверждён судом;
  • невыполнение правил аварийно-диспетчерского обслуживания (приёма заявок, сроков устранения проблем, контроля качества и сроков и т. д.).

Если жители решили сменить способ управления домом

В этом случае жители на общем собрании выбирают другой вариант управления домом. Чаще всего это ТСЖ (товарищество собственников жилья). Обычно такое ТСЖ почти сразу нанимает другую УК и заключает с ней договор.

Так собственники, как правило, отказываются от услуг управляющих компаний, которые выбрал им застройщик или местное самоуправление.

Если через какое-то время жители захотят вернуться к обслуживанию управляющей организацией, то потребуется новое общее собрание, на котором они решат изменить способ управления и выбрать другую УК.

Если договор не отвечает текущим реалиям

В Гражданском кодексе это называется «существенное изменение обстоятельств». Поменять УК в таком случае можно только через суд. Он оценит, насколько сильно изменились обстоятельства, и как это влияет на договор. Если в текущих условиях вы не стали бы заключать договор с этой УК, то это могут признать существенным изменением, договор будет расторгнут.

Суд — дело долгое и затратное, поэтому отказаться от услуг надоевшей УК гораздо проще, дождавшись истечения срока договора.

Кроме общих оснований, есть 3 особых случая досрочного расторжения договора с УК.

  1. Если УК назначена на открытом конкурсе. Менять УК «второго вида» — которую выбрал орган местного самоуправления на открытом конкурсе — можно хоть каждый год. Это прямо разрешает закон: до окончания каждого последующего года со дня заключения договора жители вправе отказаться от договора с этой компанией. Чтобы прекратить такие отношения, не нужно искать недочёты работы УК, достаточно просто найти альтернативу и проголосовать на общем собрании собственников за прекращение старого договора и заключение нового, с другой организацией.
  2. Если УК лишилась лицензии. Управляющая компания обязана получать лицензию на свою деятельность от органа государственного жилищного надзора сроком на 5 лет. Информацию о лицензиях можно найти в специальных реестрах: в реестре лицензий субъекта РФ (например, Москвы или Кировской области). Там есть информация о лицензии УК и об адресах всех домов, которыми она управляет; в сводном федеральном реестре. Управляющая компания, у которой прекратили или аннулировали лицензию, должна передать все дела по управлению домом в течение 3 дней с момента заключения договоров с новой УК, выбранной на общем собрании собственников. До этого момента прежняя УК продолжает обслуживать дом.
  3. Если общее собрание собственников по выбору УК проведено с нарушениями.

Решение, принятое на таком собрании, недействительно, а управляющая компания — неправомочна. В этом случае необходимо организовать новое собрание, выбрать УК и заключить с ней договор.

Чтобы понять, что собрание проводилось неправильно (и законно провести новое), нужно знать правила созыва собрания и голосования на нём.

А можно отказаться от УК просто так?

Можно ли поменять управляющую, если нынешняя ничего не нарушает, но вы нашли другую, которая кажется вам лучше или дешевле?

На этот счёт есть разные мнения, и судебная практика в этом нисколько не помогает: арбитражные суды (те, что рассматривают экономические споры в основном между компаниями) традиционно считают, что собственники могут отказаться от УК в любой момент, даже если она не нарушает условия договора, а суды общей юрисдикции придерживаются другой позиции: просто так расторгнуть договор с управляющей организацией нельзя.

Хотя и арбитражные суды не всегда решают дела в пользу жильцов, без оснований отказавшихся от договора с УК.

Так что если вам захотелось поменять управляющую «просто так», то лучше попытаться договориться с ней и прекратить договор по соглашению. Кроме того, убедить других жильцов поменять УК, если ваша компания со всем справляется, будет очень сложно.

Как подготовиться к собранию собственников

Чтобы ваш выбор новой управляющей не смогли оспорить, общее собрание нужно провести по всем правилам.

О том, как должно готовиться и проводиться общее собрание, как голосовать и оформлять его решения, вы можете узнать в Жилищном кодексе. На профильных сервисах есть советы, как лучше составить уведомление о собрании и как оформить решение.

Но правила проведения собрания не главная проблема. Самое сложное — уговорить соседей собраться. Быть активистом — дело неблагодарное, трудо- и времязатратное. Приготовьтесь к тому, что придётся уговаривать, спорить, доказывать свою точку зрения.

Похожее:  20 02 2016 I Всероссийская научно практическая конференция

Поэтому сначала нужно провести подготовительную работу:

  1. Убедить жителей, что управляющая компания не справляется со своими задачами.
  2. Найти другую УК и показать, чем она лучше нынешней.

Найдите единомышленников

Если у вас есть старший по дому или активная группа жильцов, заручитесь их поддержкой.

Соберите все доказательства

Посмотрите все документы ещё раз, напишите список нарушений простым языком и приложите самые впечатляющие доказательства того, что УК не справляется со своими функциями.

С этим вы пойдёте разговаривать с соседями, а не в суд, поэтому надо быть максимально понятным и убедительным: УК не моет полы в подъезде, наш двор не убирают, а крыша протекла в 8 местах, вот фотографии, вот я жаловался, вот они сделали пару отписок.

Подыщите достойную замену УК

  • посмотрите рейтинг УК на сайте реформы ЖКХ и почитайте отзывы об их работе в интернете;
  • найдите и прочитайте открытые сведения, которые каждая управляющая компания обязана разместить;
  • изучите, какие компании управляют в соседних домах, и узнайте, довольны ли жильцы этих домов. Таким организациям проще всего взять в управление ещё один дом на подопечной территории. Посмотреть, какие УК управляют домами, можно на нескольких ресурсах: например, на сайте ГИС ЖКХ и на сайте реформы ЖКХ;
  • сравните показатели нынешней управляющей компании с другими претендентами и выпишите плюсы новых УК по сравнению с вашей; распечатайте хорошие отзывы и рейтинги. С наглядными примерами агитировать соседей будет намного проще.
  • чтобы соседи не заподозрили вас в сомнительной активности и личной заинтересованности, попробуйте найти не одну, а 2–3 управляющие компании, которые могут заменить нынешнюю.

Расскажите о своих планах другим соседям

Повесьте объявления с описанием проблем и своими контактами в подъезде.

Напишите в группу дома в соцсетях или в чат жильцов. Если таких нет, можно всё это создать. Привлекайте активных соседей и начинайте придумывать вместе план действий.

Если чувствуете в себе силы, пройдите по квартирам и лично поговорите с соседями. Вживую заинтересовать людей проще, чем сделать это в объявлении или интернете.

Как преодолеть инертность собственников

Используйте несколько способов уведомления

Закон позволяет предупреждать о собрании заказным письмом (если собственники не выбрали другую письменную форму уведомления), лично под расписку, вывешиванием объявления в подъезде.

Чтобы выяснить, каким способом нужно уведомлять, обязательно изучите решения прошлых собраний. Копии протоколов обычно хранятся в управляющей компании, но если она отказывается их давать, можно запросить решения прямо в жилищной инспекции: оригиналы всех протоколов обязательно отправляются туда. И помните, что обязательный не значит единственный. Никто не запрещает отправить обязательные заказные письма и параллельно вывесить объявление в подъезде.

Запросить список собственников для отправки писем можно в управляющей компании, она должна вести реестр и выдать его в течение 5 дней по вашему запросу. Если УК отказывается дать список, остаётся ещё Росреестр, но для этого нужны время и средства: одна выписка из Росреестра даже в электронной форме будет стоить 300 рублей. То есть на запрос сведений на 3-подъездную хрущёвку придётся потратить 13 500 рублей. И это ещё не всё. Одно заказное письмо стоит 50–100 рублей. Узнать, во сколько это встанет в вашем случае, можно на сайте Почты России.

То есть уведомление соседей в той самой хрущёвке обойдётся минимум в 15 750 рублей, если УК не дала список собственников. Так что лучше всё-таки добиться его получения. Тогда на уведомления придётся потратить около 2000 рублей (или чуть больше, в зависимости от стоимости письма).

И не забудьте прописать все вопросы, которые собираетесь вынести на обсуждение: на собрании можно голосовать только по повестке, которая была в уведомлении.

Обойдите квартиры и напомните о собрании лично

Личное напоминание — самое лучшее. Если у вас найдутся единомышленники, то можно разделиться и обойти по несколько квартир каждому из активистов. Если в квартире живут наниматели, попросите передать информацию о собрании собственнику.

Выбирайте дату и время, удобные для большинства жителей

Во время подготовительной работы с жильцами поинтересуйтесь, во сколько и когда им было бы удобнее прийти. Скорее всего, собрание придётся проводить вечером в будний день.

Выберите удобный способ голосования

Закон позволяет проводить очное, заочное или очно-заочное голосование. При заочном собственники заполняют опросные листы и отдают их по адресу или в место, которое прописано в сообщении о собрании. Можно сочетать очное и заочное голосование: часть собственников приходит и голосует лично, а часть — заполняет опросные листы.

Спросите жильцов заранее, какой способ им будет удобнее.

Как провести собрание собственников

Итак, вы разослали все письма, определились с повесткой дня и подыскали УК на замену. Что дальше? Как проводить собрание?

До начала собрания зарегистрируйте пришедших

Попросите показать паспорт и документы на квартиру. Для протокола потребуется информация не только о том, какие жильцы пришли, но и какова их доля в общем имуществе, она считается от площади квартиры.

Если пришёл не сам собственник, а его представитель, попросите предъявить доверенность.

Проверьте, есть ли кворум

Кворум — это число собственников, которые должны присутствовать, чтобы собрание было правомочным. В нашем случае должны прийти собственники, у которых будет больше 50% голосов от общего числа голосов в доме. Не забудьте, что вес голоса привязан к площади квартиры собственника.

Подготовьтесь к расчётам заранее: узнайте из документов общую площадь помещений дома (за исключением площадей общего пользования) — это 100% голосов, по размеру площади каждого собственника считается его доля голосов на собрании.

К примеру, площадь дома без учёта общих площадей — 3000 кв. м, на собрание явились 25 из 26 собственников, которым принадлежат в сумме 800 метров: у семьи Петровых из 60-метровой двушки 2% голосов, у Марины из 30-метровой студии — 1% и т. д. Остальные 2200 «квадратов» куплены предпринимателем, который собирается продать эти квартиры и не явился на собрание. Несмотря на то, что собрались почти все собственники, кворума нет, и такое собрание не вправе принимать решения по смене управляющей компании.

Выберите председательствующего, секретаря собрания и тех, кто будет подсчитывать голоса

Председательствующий — человек, который ставит вопросы на голосование и отвечает на вопросы жителей по повестке дня, секретарь на собрании фиксирует все результаты, составляет и сшивает протокол, то есть отвечает за соблюдение формальной стороны дела.

Голосовать можно только по тем вопросам, которые были написаны в сообщении о собрании. Ставить новые вопросы и голосовать по ним нельзя.

На очном собрании голосуют любым удобным способом — поднимают руки или бросают в урну заполненные бюллетени. При заочном голосовании жители должны принести заполненные бюллетени в место и в срок, которые были указаны в уведомлении о собрании.

Составьте протокол по итогам собрания

Это нужно сделать по правилам: у протокола есть обязательные вводные части, принятые формулировки для голосования и правила подписания.

Секретарь прошивает протокол, а председательствующий на собрании подписывает его.

Проинформируйте жильцов о результатах собрания

Обычно решения вывешиваются в подъезде. Сделать это нужно в течение 10 дней с момента принятия решений.

Отправьте протокол в УК

Это должен сделать инициатор собрания в течение 10 дней после его окончания. Сама УК передаёт протокол в жилищную инспекцию. Где будет храниться копия протокола — жильцы решают на собрании. Можно выбрать определённый адрес или место хранения, например, у инициатора собрания.

Источник

Как провести собрание собственников по выбору УО в новостройке

Федеральный закон от 31.12.2017 № 485-ФЗ разрешил дольщикам голосовать на общем собрании наравне с собственниками помещений в новом МКД. Теперь жители новостроек могут организовать первое ОСС сразу после сдачи дома в эксплуатацию. Рассказываем о том, как провести ОСС по выбору УО в новом доме.

Кто управляет домом после его сдачи в эксплуатацию

Собственники нового дома должны выбрать способ управления МКД согласно ч. 4 ст. 44 ЖК РФ. При этом за них вопрос выбора управляющей организации решает сначала застройщик, а затем орган МСУ:

  • в течение пяти дней со дня ввода дома в эксплуатацию застройщик заключает договор с управляющей организацией на срок не более трёх месяцев (ч. 14 ст. 161, п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ);
  • в течение сорока дней со дня выдачи разрешения на эксплуатацию нового МКД орган МСУ проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации.

После завершения конкурса у собственников помещений МКД есть два месяца на то, чтобы заключить договор с выбранной по результатам тендера организацией, либо выбрать иную форму управления домом или другую управляющую организацию.

Кто может инициировать ОСС в новостройке и голосовать на нём

Управляющая организация, которая хочет получить в управление новостройку, имеет два способа это сделать:

  • выиграть открытый конкурс, организованный органом МСУ;
  • организовать в доме общее собрание собственников по выбору УО.

До принятия Федерального закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ провести ОСС в новостройке было проблематично: в ОСС могли принимать участие только собственники помещений в новом доме, а регистрация права собственности порой занимала до полугода.

№ 485-ФЗ внёс изменения в ст. 44 Жилищного кодекса РФ. Согласно ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ, лица, которые приняли от застройщика по передаточном акту помещение в многоквартирном доме, в течение года после этого получают право голосовать на общих собраниях собственников наравне с теми, кто уже оформил квартиру в собственность.

Похожее:  Тест по Зарубежной Европе 10 класс

Поэтому управляющая организация, стремящаяся получить в реестр лицензий новый многоквартирный дом, может организовать общее собрание собственников по данному вопросу, не дожидаясь, пока дольщики получат документы, подтверждающие регистрацию собственности.

Что УО должна учесть при организации ОСС в новостройке

Есть несколько особенностей, который УО должна учесть, организуя общее собрание собственников в новом многоквартирном доме:

1. УО до заключения договора управления не может указывать себя в качестве инициатора ОСС.

Инициатором собрания до заключения ДУ может выступать только собственник помещения в МКД (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ). Значит, собрание в новостройке можно провести только после государственной регистрации права собственности хотя бы одним собственником квартиры в доме. Упоминание о праве дольщиков по организации общего собрания собственников в Жилищном кодексе РФ или ином нормативно-правовом акте отсутствует.

Если в МКД ещё есть непроданные помещения, то они принадлежат застройщику. Следовательно, как собственник квартир в доме, застройщик также может выступить в качестве инициатора ОСС и имеет право голосовать по вынесенным на обсуждение вопросам.

Также инициатором может выступить организация, которая временно управляет домом по договору с застройщиком, пока орган МСУ организует открытый конкурс по выбору УО или собственники не выберут другую УО (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).

2. Для организации ОСС и подсчёта кворума необходимо получить сведения о собственниках помещений в МКД и лицах, принявших квартиры у застройщика по акту приёма-передачи.

Информация о собственниках квартир и зарегистрированных договорах долевого участия в строительстве многоквартирного дома есть в МФЦ и Росреестре. А реестр дольщиков, принявших помещения по передаточному акту, придётся запрашивать у застройщика. При этом компания-застройщик имеет право отказать в передаче такой информации, поскольку не обязана это делать.

3. При определении кворума и результатов голосования следует учитывать количество голосов каждого участника ОСС, имеющего право голосовать.

В новостройке голосовать на общем собрании могут три группы лиц: собственники, дольщики с актами приёмки-передачи и застройщик, если в МКД проданы ещё не все помещения. Количество голосов каждого из участников считается согласно ч. 3 ст. 38 ЖК РФ на общих основаниях. Кворум определяется по ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.

4. Первое собрание в новостройке нельзя проводить в заочной форме.

Очная форма проведения ОСС также может оказаться не лучшим вариантом: не все квартиры могут быть уже заселены. Собрать собственников и дольщиков для очного присутствия на общем собрании может оказаться сложным. Поэтому лучше всего провести собрание в очно-заочной форме.

Если при очной форме собрать кворум не удалось, то следует перенести его в заочную форму, направив бланки для голосования неприсутствовавшим участникам.

5. Повестка общего собрания собственников может содержать любой из вопросов, отнесённых Жилищным кодексом РФ к компетенции ОСС. Статус участника собрания на это никак не влияет: дольщики могут голосовать по любому из этих вопросов наравне с собственниками.

В повестку включаются обязательные вопросы по выбору председателя, секретаря и счётной комиссии. Затем – вопросы о выборе способа управления МКД и выборе управляющей организации, если способом управления выбрана УО. Также в повестку включаются вопросы о согласовании договора управления, перечня работ и услуг, утверждении тарифа на содержание и ремонт общего имущества дома.

Как провести общее собрание собственников в новостройке

Чтобы провести общее собрание собственников помещений в МКД в новом доме, управляющая организация должна:

1. Найти инициатора собрания среди собственников помещений в новостройке или выступить в качестве инициатора самостоятельно, если действует договор на управление домом с застройщиком.

Если УО уже управляет домом, заключив договор с застройщиком сроком на три месяца, то ей необходимо:

2. Получить реестр собственников и дольщиков, принявших квартиры по акту приёмки-передачи от застройщика.

3. Составить повестку ОСС, включив вопросы по выбору управляющей организации и утверждению условий договора управления.

4. Проинформировать о проведении ОСС участников не позже, чем за десять дней до даты его проведения (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

5. Провести ОСС в очной или очно-заочной форме (ст. 44.1 ЖК РФ).

6. Подсчитать голоса для подтверждения кворума и подвести итоги голосования (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ, ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

7. Довести до сведения всех собственников помещений в МКД и дольщиков решения, принятые на ОСС (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).

8. Разместить документы ОСС в ГИС ЖКХ и передать оригиналы протокола и приложений к нему в орган ГЖН не позднее, чем через десять дней после проведения собрания (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ).

Если УО только планирует заключить договор управления, то действия, указанные в п. 2-8, выполняет инициатор собрания.

Подготовить и провести успешное общее собрание собственников помещений в новостройке можно с помощью сервиса «ОСС на 100%». Сервис помогает оформить необходимые для собрания документы в соответствии с приказом № 44/пр, сформировать повестку дня, подсчитать голоса и подготовить протокол ОСС.

Дольщик и лицо, принявшее по акту помещение от застройщика — не одно и тоже. Федеральный закон от 31.12.2017 № 485-ФЗ разрешил голосовать на общем собрании нар… Читать ещё

Спасибо, СУПЕР👍🏻Для меня была очень важны эти знания, и очень своевременны! Давно читаю ВАС, ЕЩЁ РАЗ СПАСИБО, ВСЯ ИНФОРМАЦИЯ ПОНЯТНА, подаётся без сленговый … Читать ещё

Добрый день! УК провела общее собрание в новом доме на третий день от начала процесса выдачи ключей, официальный срок выдачи был с 17.09 по 30.09, собрание про… Читать ещё

Добрый день! Вы пишите: «В новостройке голосовать на общем собрании могут три группы лиц: собственники, дольщики с актами приёмки-передачи и застройщик, если в … Читать ещё

Источник



Как выбрать хорошего управляющего?

Как выбрать управляющего? 80% профессиональных управляющих и инвесторов на временном отрезке в 5 лет проигрывают рыночным индексам, 13% работают с той же эффективностью и лишь 7% показывают результат выше индекса. Все участники финансового рынка делят между собой прирост капитализаций компаний за этот период — его значению равен их суммарный доход. Если кто-то получил большую доходность, есть и тот, кто получил меньшую.

Результат бывает ниже значения индекса по нескольким причинам. Участники несут транзакционные издержки, связанные с операциями на рынке: чем больше операций, тем выше нагрузка. Существенным видом транзакционных издержек являются инсайдерская торговля и манипуляции крупных участников рынка. Инвесторов вовлекают в процесс работы с «плечом», что накладывает на них дополнительные траты в виде выплаты процентов по кредиту. Многие участники рынка не практикуют полное инвестирование — в их портфелях есть деньги, которые не работают. Поскольку результат считается от общей суммы средств, находящихся в портфеле, они влияют на результат итоговой доходности управления.

Каким образом показывать результат выше рыночного и стабильно находиться в избранных 7% на протяжении длительного периода времени?

Основной стереотип о работе управляющего

Часто неискушенные инвесторы считают, что управляющий — это конкретный человек, который давно работает на рынке, обладает большим опытом и точно знает, когда нужно купить акции, когда — продать, и как на этом заработать. Математика подсказывает, если бы такой человек существовал, у него за определённый срок сконцентрировались бы все деньги мира. Но этого не происходит, значит, таких людей нет. Бывает, недобросовестные управляющие компании сами распространяют этот миф: они либо обманывают, либо вы имеете дело с некомпетентными людьми, которые сами заблуждаются. Спросите их, зачем им ваши деньги, если они так хорошо умеют спекулировать? Не лучше ли зарабатывать и ни с кем не делиться?

В чём состоит работа управляющего?

По моему глубокому убеждению, работа управляющего состоит в том, чтобы из всего множества активов (акций и облигаций), обращающихся на рынке, выбрать те, которые обладают максимальным потенциалом для роста в будущем.

Продавать акции или облигации из портфеля управляющий должен не для того, чтобы сыграть на колебаниях, а для приобретения других — потенциально более доходных. Для этого управляющий оценивает и проводит экономический анализ всех ценных бумаг, представленных на рынке, отслеживает их текущую стоимость. Это объёмная работа, качественно проделать которую не под силу одному специалисту. Для этого необходима команда, действия которой согласованы и структурированы в систему.

Если управляющая компания обладает такой системой, она представляет эту информацию потенциальному клиенту как своё конкурентное преимущество. Если у компании не хватает интеллектуальных или финансовых возможностей для организации подобного процесса управления, вам расскажут о «супер управляющем с огромным опытом работы и престижным дипломом», «специалисте с небывалым чутьём и сверхразвитой интуицией».

Как профессиональные инвесторы выбирают управляющих?

Во избежание ошибок профессиональные инвесторы ориентируются на предыдущие результаты управляющего и на наличие чёткой системы управления активами, которая говорит о высокой вероятности работы стабильно лучше рынка в долгосрочной перспективе. Для выявления такой системы и оценки её качества, профессиональные инвесторы проводят аудит (оценку) управляющих, прежде чем передать им средства в управление.

У частного инвестора провести всесторонний аудит управляющего нет возможности. Однако из общения с представителем компании вы можете сделать вывод, занимается ли управляющая компания спекуляциями, принимая решения интуитивно, наблюдая за движением графика цен акций, или действительно инвестирует доверенные средства в эффективный бизнес на основе фундаментальных исследований.

Качество инвестиционных решений

Управляющая компания — это наёмный интеллект, и насколько эффективно он работает, пайщику необходимо выяснить. Некоторые компании не дают полного описания своего подхода к выбору акций, зачастую это лишь общие фразы и утверждения типа «управление — это особое искусство» и т.д. Совет, который могу дать читателям: если компания не объясняет свои подходы и принципы, не приводит обоснований своих инвестиционных решений, не проводит анализ своих ошибок и не рассказывает о том, что делает для повышения качества работы, то лучше выбрать индексный фонд и не зависеть от управляющего. На сегодняшний день только индексные фонды можно считать надёжным инвестиционным продуктом, так как он отвечает трём главным критериям:

  • есть информация о результатах инвестирования в прошлом;
  • есть информация о текущем составе активов;
  • есть понимание того, как будет действовать управляющий этого фонда в будущем.
Похожее:  Какие тупые вопросы можно задать подруге ночью

Последнее условие является самым главным, так как во всех остальных (не индексных) фондах клиент, как правило, не знает, как будет действовать управляющий. Статистика управления показывает, что на длительных временных интервалах (5 лет и более) 80% участников рынка показывают результат хуже индексных фондов. Именно поэтому в странах с развитой экономикой индексные фонды являются наиболее популярными инвестиционными продуктами.

В остальных случаях пайщику остаётся только верить в управляющего, который ранее показал хороший результат, и внимательно отслеживать его судьбу: не уволился ли он, не заболел ли, всё ли в порядке у него с личной жизнью, не случилось ли чего с его «даром» управления.

Покупая телефон или автомобиль известного бренда, вам нужно лично знать их разработчиков или менеджмент? Нет. Тысячи людей уже убедились в надёжности технологий этой компании. Когда клиент не знает технологий управляющей компании, надо быть мужественным человеком, чтобы доверить ей управление своим капиталом (даже если он лично знаком с сотрудниками и/или менеджментом компании).

Источник

Добро пожаловать!

Действуя свободно, своей волей и в своём интересе, а также подтверждая свою дееспособность, я даю свое согласие Банку ВТБ (ПАО) (далее — Банк), расположенному по адресу Дегтярный переулок, д. 11, лит. А, г. Санкт-Петербург:

  • на получение от Банка по сетям электросвязи, в том числе посредством использования телефонной, подвижной радиотелефонной связи, в форме электронных писем, смс-сообщений, телефонных звонков, пуш-уведомлений и иных формах, информационных, рекламных и/или маркетинговых рассылок, содержащих предложения о товарах, работах, услугах Банка, организаций, входящих в группу компаний ВТБ, Партнёров Банка в соответствии с частью 1 статьи 18 Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе»;
  • на обработку персональных данных в целях продвижения товаров, работ, услуг Банка, организаций, входящих в группу компаний ВТБ, Партнёров Банка, с использованием и без использования средств автоматизации с совершением следующих действий: сбор, запись, систематизация, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), передача (предоставление, доступ), извлечение, использование, блокирование, удаление, уничтожение.

В указанных целях Банк вправе осуществлять передачу моих персональных данных в объёме, необходимом для достижения указанных в Согласии целей, третьим лицам на основании заключённых с ними договоров, в том числе операторам связи, организациям, входящим в группу компаний ВТБ, Партнёрам Банка.

Согласие дается на обработку следующих персональных данных: фамилия, имя, адрес электронной почты, файлы cookie, иные пользовательские данные в объёме, необходимом для достижения указанных в Согласии целей.

Источник

Как выбрать управляющую компанию

Я эксперт по вопросам ЖКХ. Раньше работал в управляющей компании, а сейчас как независимый эксперт помогаю людям менять УК своих домов.

Я сопровождал смену управляющих компаний и создание ТСЖ более чем в 50 домах Ставрополя, поэтому знаю, как УК портятся после перехода дома в их управление.

Бороться с коммунальщиками и их нежеланием выполнять свою работу — дело затратное: обычно у жильцов недостаточно юридических знаний, а услуги юристов стоят денег. Так что иногда поменять управляющую компанию проще и выгоднее. В январе 2019 года в Москве работало 1085 управляющих организаций , в Петербурге — 579. Выбрать одну из них сложно.

Каждая УК хочет увеличить количество домов в управлении и получить как можно больше денег. Собственники же заинтересованы в качественных услугах и уменьшении оплаты за ЖКУ. Расскажу, как выбрать УК, чтобы впоследствии не платить впустую.

Награды ничего не значат

Периодически администрации городов или районов проводят различные конкурсы для организаций ЖКХ, чтобы выявить хорошие и поощрить их: упомянуть в местной газете или на сайте администрации, наградить грамотой или денежным призом.

В Ставрополе администрация проводила конкурс на самый пожаробезопасный дом. Проверяли соблюдение противопожарных норм в домах, которые обслуживают управляющие организации. Оценка домов происходила по балльной системе. Например, если в доме установлена и работает противопожарная система, но нет договора на ее обслуживание, давали 3 балла. А если есть и система, и договор — 5 баллов. По итогам конкурса было три призовых места и награды в виде денег, грамот и кубков.

Для участия в конкурсе нужно было написать от лица УК письмо-заявку с адресом дома, который будет проверять жюри — специалисты администрации города и представители пожарной инспекции. В то время я работал в управляющей компании юристом, но меня периодически привлекали для решения неюридических вопросов. Я помог заполнить заявку и до ее подачи объяснил, какие очевидные нарушения были в домах.

Нарушения были во всех домах, но это не помешало нам победить в конкурсе. В доме, который мы выставили на конкурс, нарушения были такие:

  1. Жители квартир установили общие двери в подъезде возле своих квартир, чтобы увеличить жилплощадь: так уменьшились общие коридоры.
  2. Под лестницами первых этажей жители хранили свои вещи: санки, велосипеды, коляски.

п. 23 Правил противопожарного режима в РФ: в лестничных клетках и поэтажных коридорах запрещено устраивать кладовые и другие подсобные помещения, а также хранить под лестничными маршами и на лестничных площадках вещи, мебель и горючие материалы

Несмотря на такие отступления от правил, дом признали самым пожаробезопасным. При осмотре дома жюри впустили только в один подъезд из одиннадцати: в нем не было нарушений. Специалисты посчитали, что все подъезды дома одинаковы и нигде нарушений нет. Кубок вручили нам.

Управляющая гордится кубком и теперь использует его, чтобы завлечь новых клиентов. Я проработал в этой УК еще год после описанного случая. Он наглядно характеризует сферу ЖКХ и стал одной из причин моего увольнения.

За время работы в УК я понял, что наличие каких-либо наград в большинстве случаев фикция и показуха.

Зачем нужна УК и как ее поменять

Управляющая организация необходима для содержания и текущего ремонта общего имущества дома.

Управляющая организация отвечает за:

  1. Уборку подъезда и придомовой территории.
  2. Замену лампочек в подъезде.
  3. Функционирование лифта в доме.
  4. Отсутствие протечек на крыше.
  5. Ремонт подъезда.
  6. Другие обязательные работы по дому.

Подробнее об управляющих компаниях Т⁠—⁠Ж уже писал в отдельной статье.

УК выбирают собственники на общем собрании. Поэтому если в работе компании что-то не нравится, на общем собрании собственников сначала необходимо расторгнуть договор управления с текущей УК и заключить его с новой.

Перед проведением собрания следует подобрать новую УК, которая будет отвечать нуждам собственников и оказывать качественные услуги. Требования к управляющей могут быть разные, обычно это доступные тарифы и дополнительные работы по дому.

Критерии отбора УК

Я рекомендую выбирать УК по определенным критериям, которые необходимо учитывать в совокупности.

Пешая доступность офиса УК. Если к управляющей компании возникнут вопросы, проще добраться до той, что находится ближе к дому.

Не все вопросы можно решить по телефону. УК могут требовать личного присутствия собственника, например при подаче заявлений о вводе счетчиков в эксплуатацию, о поверке счетчика, о выдаче выписок с лицевых счетов, а также в случае жалоб и претензий.

Наличие в УК домов в управлении. Если в управлении УК много домов, это говорит о ее востребованности.

Количество «ушедших» домов. Если от этой компании отказалось много домов, скорее всего, в работе УК немало проблем.

Отзывы позволяют узнать о возможных проблемах непосредственно от собственников домов.

Наличие лицензии. Все УК обязаны иметь лицензию на ведение деятельности.

Отсутствие банкротства. Если УК находится на стадии банкротства, у нее не будет денег на обслуживание домов.

Чтобы выбрать подходящую УК, я советую придерживаться такого алгоритма:

  1. Найти все управляющие компании в своем городе.
  2. Выбрать несколько подходящих по расположению.
  3. Исключить компании без домов в управлении.
  4. Проверить количество ушедших от УК домов.
  5. Проверить отзывы о выбранных управляющих компаниях.
  6. Определиться, с какой УК хотите сотрудничать: частной или государственной.
  7. Проверить выбранные УК на наличие лицензии и отсутствие банкротства.
  8. Определить причину смены действующей УК и свои ожидания от новой.
  9. Провести переговоры с несколькими выбранными УК.
  10. Изучить договор управления.
  11. Провести общее собрание и подписать договор управления.

Шаг 1 Найти управляющие компании

На портале ЖКХ. Узнать об управляющих компаниях в вашем городе можно в ГИС ЖКХ — это официальный портал с информацией об УК.

Все УК обязаны работать с ГИС ЖКХ и размещать на портале:

  1. Результаты общих собраний собственников с протоколами собраний.
  2. Перечни работ и услуг по каждому дому с указанием стоимости.
  3. Характеристики дома, например материалы несущих стен, перекрытий и фундамента.
  4. Информацию о каждом счетчике в квартире: дату ввода в эксплуатацию, сроки поверки и замены счетчика.
  5. Ежемесячные начисления по каждой квартире — дублируются бумажные квитанции.

Через ГИС ЖКХ можно:

  1. Пожаловаться на свою управляющую компанию в жилищную инспекцию.
  2. Направить обращение или запрос в УК, например запросить образцы заполнения заявок и жалоб в УК.
  3. Передать показания счетчиков.
  4. Посмотреть квитанцию на оплату ЖКУ.
  5. Оплатить ЖКУ.

Чтобы найти подходящую УК на портале, нужно зайти в раздел «Реестры» и выбрать «Реестр лицензий субъектов РФ». После выбора субъекта, в котором ищете управляющую компанию, появится перечень всех УК.

Источник

Adblock
detector