Как управлять имуществом с помощью IT

Процесс управления имуществом в российских компаниях организуется по-разному. На практике функции учета имущества распределены в компаниях между бухгалтерской службой, департаментом имущества и правовым департаментом.

Вы узнаете:

Задачи управления имуществом.
Роль автоматизации в управлении имуществом.

Проблема использования современных информационных технологий при решении вопросов, связанных с управлением имуществом, актуальна для любых компаний, но в первую очередь — для предприятий, на балансе которых находится множество имущественных объектов (см. Объект управления имуществом). Процесс управления имуществом в российских компаниях организуется по-разному. На практике функции учета имущества распределены в компаниях между бухгалтерской службой, департаментом имущества и правовым департаментом.

Если процесс курирует заместитель генерального директора по собственности, то ситуация более или менее контролируется. Если управление имуществом осуществляется, например, правовым департаментом или юридической службой, то, как правило, отсутствуют проблемы с оформлением документов, но встает вопрос оценки эффективности использования имущественного комплекса. Кроме того, слабое взаимодействие производственных и ремонтных подразделений с юридической и бухгалтерской службами приводит к несвоевременному отражению в правоудостоверяющих и бухгалтерских документах фактических изменений в объекте.

Объект управления имуществом

Объект управления, с которым необходимо работать при решении задачи управления имуществом, можно определить термином «имущественный комплекс». Когда употребляют это понятие, речь может идти, с одной стороны, о таких крупных элементах инфраструктуры национальной экономики, как отраслевые имущественные комплексы или территориальные имущественные комплексы, с другой стороны — о массивах имущества, произвольно выделенных по частным признакам (например, технологические или правовые комплексы или, более узко, — единый объект недвижимости, домовладение).

По материалам, предоставленным автором статьи

Задачи управления имуществом

Управление имуществом подразумевает сочетание разных областей управленческой деятельности:

управление структурой имущества и структурой компании,
управление использованием имущества,
управление состоянием имущества.

Каждая из них отличается набором характеристик объекта имущества.

Основой для этого являются разные виды учета имущества в компании:

правовой (см. также: Правовые проблемы управления имуществом),
бухгалтерский,
налоговый,
технический, технологический.

Все задачи можно разбить на стратегические и операционные. К первым относят:

оптимизацию структуры собственности;
долгосрочный прогноз финансовых потоков от аренды и сделок с имуществом предприятия;
объективную оценку текущей стоимости бизнеса;
повышение эффективности использования имущества;
прозрачность управляемых активов;
снижение субъективизма при принятии управленческих решений.

В число операционных задач входят следующие:

оперативное представление структуры собственности, достоверная информация о состоянии имущественного комплекса предприятия;
учет стоимости и структуры основных средств в управлении дочерних структур;
подготовка правовых документов для внесения имущества в уставной фонд;
оптимизация имущественных комплексов дочерних акционерных обществ с учетом территориальных факторов;
оптимальное использование, сокращение издержек на содержание в исправном состоянии незадействованных производственных и непроизводственных мощностей;
оптимизация издержек на инвентаризацию объектов учета в БТИ;
сокращение размера процентов, начисляемых на заемные средства, за счет залогового обеспечения кредитов;
прогнозирование стоимости и сроков реструктуризации имущественного комплекса.

Таким образом, задачи управления имуществом делятся на две группы: учетные и управленческие.

Правовые проблемы управления имуществом

Многие проблемы управления имуществом вытекают из несовершенства законодательной базы, регламентирующей вопросы государственного учета объектов имущества, что порождает имущественные и налоговые риски. Особенно ярко эта проблема стала проявляться после принятия новых кодексов (Земельного, Градостроительного и Жилищного) и соответствующих изменений в Налоговом кодексе РФ. Учет государственных и муниципальных земель и расположенных на них объектов недвижимости из-за необоснованной централизации, предельной бюрократизации и противоречивости нормативной базы растянулся на годы.

Несовершенство существующей системы учета объектов недвижимости и регистрации прав на них в полной мере проявилось при реформировании энергетической и транспортных отраслей, схожие проблемы возникли в нефтяной и газовой отраслях.

Совокупные затраты только МПС (ОАО «РЖД») и холдинга РАО «ЕЭС России» на землеустройство и постановку земельных участков на кадастровый учет за период с 2000 по 2006 год можно приблизительно оценить в 10 млрд рублей. Если учесть затраты, связанные с технической инвентаризацией зданий, строений и сооружений, указанная цифра многократно возрастет. До сих пор нерешенными остались вопросы формирования охранных, санитарно-защитных, технических зон, установление публичных и частных сервитутов, иных ограничений на земельные участки и прочие объекты недвижимости.

По материалам, предоставленным автором статьи

Говорит генеральный директор

Алексей Гром | генеральный директор ООО «Фирма «Трансгарант», Москва

В ЗАО «ЮКОС-Транссервис» (Самара), где я работал Генеральным Директором до февраля 2007 года, главным активом были вагоны. В управлении компании находилось 16,5 тыс. цистерн. Чтобы иметь полную информацию об их состоянии и местонахождении, мы покупали в ОАО «РЖД» специализированные базы данных, позволяющие «увидеть» имущество в режиме реального времени: где находится вагон, куда следует, с каким грузом, каково его техническое состояние. Затем с помощью разработанной нашими IT-специалистами программы «Анализ эффективности работы приватных вагонов компании» полученная информация ранжировалась, делались необходимые выборки и таким образом оптимизировались затраты на использование имущества.

Роль автоматизации в управлении имуществом

Оперативно решать перечисленные задачи без использования информационных технологий очень сложно, а в крупных территориально-распределенных компаниях — попросту невозможно. Уже на учетном этапе пообъектного сбора информации об имуществе, ее консолидации и хранении необходимо решать проблему автоматизации. Как показывает наша практика, решать ее лучше всего с помощью централизованной автоматизированной системы информации. Такая система позволяет:

хранить достоверную (выверенную) информацию обо всех объектах имущества всех территориальных подразделений компании, оперативно контролировать правовое, техническое и экономическое состояние имущества (что необходимо для поддержки соответствующих управленческих решений);
исключить возможность случайного (или преднамеренного) искажения данных об имуществе (поскольку все изменения сведений в единой базе данных происходят в соответствии с утвержденным регламентом);
оперативно формировать достоверную аналитическую отчетность любой сложности о состоянии имущественного комплекса компании — как в целом, так и по любому подразделению (исключаются затраты на запрос информации из удаленных подразделений и обработку полученных данных);
следить за перемещением объектов имущества между подразделениями компании, регулировать информационные потоки в соответствии с утвержденным регламентом.

Выбор решения

Выбор программного обеспечения для управления имуществом в первую очередь зависит от специфики деятельности компании. Иногда для принятия решения прибегают к помощи внешних консультантов, которые проводят IT-аудит.

Проблема выбора оптимального IT-инструмента возникает уже на этапе сбора информации. Решается она в зависимости от нескольких факторов:

Наличие каналов связи. Если между центральным офисом и территориально-распределенными структурными подразделениями налажены каналы связи, то можно применять клиент-серверные технологии; если таких каналов нет, можно использовать интернет-решения.
Режим безопасности. В каждой компании приняты свои требования к безопасности. У некоторых есть мобилизационные объекты имущества, сведения о которых не подлежат разглашению, поэтому их необходимо собирать и хранить по определенным регламентам. Существуют объекты, для допуска к которым необходимы специальные формы.
Наличие квалифицированных специалистов на местах. IT-служба, как правило, осведомлена о степени компьютерной грамотности сотрудников. От этого зависит, сколько времени и денег потребуется на их обучение при выборе той или иной информационной системы.

Выбором информационной системы, как правило, занимается IT-служба. Но в связи со сложностью задач управления имуществом в этом выборе обязательно должны принимать участие функциональные департаменты.

Здесь нет готовых рецептов, поскольку все определяется набором IT-решений, уже внедренных в компании. И важно не только корректно выбрать информационную систему, но и подготовить компанию к ее внедрению, а именно:

Обеспечить технологическую базу. Ваша IT-служба должна оценить возможность использования в компании предлагаемых информационных систем, а также проанализировать, есть ли на предприятии необходимые технические средства (рабочие станции, серверы, каналы связи и пр.).
Выработать четкие бизнес-цели и организационные регламенты использования системы. Ответственные — функциональные службы, управляющие имуществом. Роль Генерального Директора — руководящая и курирующая.
Формализовать учет и управление, разработать новые инструкции и регламенты. Если бизнес-процессы в компании хорошо организованы и проверены временем, то, как правило, практически ничего не меняется. Иначе нужно проводить реинжиниринг бизнес-процессов и вводить новые инструкции и регламенты. Занимаются этим обычно функциональные департаменты, можно привлечь консалтинговую компанию. Генеральный Директор курирует эту деятельность, руководит ею, поскольку имущество — та основа, на которой строится его бизнес.

Отмечу главное: следует не автоматизировать сложившуюся систему управления имуществом, а создавать новую, единую и более эффективную технологию на основе системного подхода и реинжиниринга бизнес-процессов.

Развитие систем управления имуществом шло разными путями: от геоинформационных и бухгалтерских систем или систем управления предприятием с соответствующими доработками до создания специализированных систем управления имуществом. В связи с этим в настоящее время среди систем, представленных на рынке, можно выделить три основные группы, рассмотренные ниже.

Говорит генеральный директор

контролировать инженерные системы зданий;
делать расчет потребления воды, газа, электричества;
следить за работой инженерных систем;
предупреждать аварийные ситуации (так как в программе хранятся все характеристики оборудования: когда было поставлено, каков гарантийный период, какие работы проводились и т. д.);
фиксировать выполненные работы по объектам.

просмотреть общие показатели по эксплуатации здания за тот или иной период;
составить бизнес-план по ремонту оборудования и модернизации здания в целом;
сэкономить на людских ресурсах (не использовать расширенный инженерный состав);
минимизировать риски по выходу оборудования из строя.

Евгений Гриханов | генеральный директор компании I. Q. Property Management, Москва

Я работал в международной девелоперской компании Hines International, Inc., которая занимается в числе прочего оказанием услуг по управлению имуществом — операционным управлением, связанным с поддержанием жизнедеятельности бизнес-центров и крупных жилых комплексов. В компании на тот момент функционировала только финансовая система, в которой осуществлялось бюджетирование («план-фактный анализ») операционных расходов с аналитикой по объектам. Вся работа велась в программе «1С:Предприятие» и в подсистеме бюджетирования, настроенной по определенным российским и зарубежным стандартам. О дорогостоящих ERP-системах тогда даже и не думали, обходились простой и доступной бухгалтерской программой, которая вполне позволяла выполнять поставленные задачи и покрывала необходимые потребности бизнеса.

Однако следует иметь в виду, что, какой бы мощной система ни была, сегодня юристам компаний придется дублировать ее работу, оперируя таблицами в Microsoft Excel, параллельно следя за изменениями в законодательстве по системам «Гарант» и «КонсультантПлюс».

1. Разработки на базе промышленных геоинформационных систем (ГИС)

Системы хорошо решают задачи ведения учета пространственных характеристик объектов недвижимости, эффективны при интеграции с другими системами управления в качестве функциональной надстройки. Но выполняют они всего одну функцию из множества — описывают территориальное распределение массивов любого имущества, геометрию и расположение объектов. За кадром остаются правовые, экономические, технологические и организационные данные, для управления которыми возможностей геоинформационных систем недостаточно. Кроме того, при разработке решений на основе той или иной промышленной системы этой группы в систему привносится специфика, характерная именно для выбранной ГИС-платформы, но не для объектов имущества как таковых.

2. Решения на основе систем класса ERP

Если компания уже располагает внедренной системой ERP, то целесообразно искать решение по управлению имуществом на базе именно этой системы. В этом случае должно быть меньше проблем, связанных с интеграцией. Однако, как известно, внедрение ERP-систем требует много времени и затрат, а эффект от внедрения заранее неизвестен. Кроме того, такие системы, как правило, обладают рядом недостатков, мешающих использовать их для управления имуществом.

Похожее: Правовое регулирование результатов интеллектуальной деятельности и средств индивидуализации

В первую очередь следует отметить, что данные системы не учитывают все особенности российского законодательства. Основная проблема, как показывает опыт наших заказчиков, — в несоответствии объекта бухгалтерского учета объекту имущества или объекту права. В базовой комплектации ERP-системы также не могут поддерживать процессы управления: требуются значительные доработки.

Таким образом, в случае принятия решения по использованию таких систем компании приходится проводить достаточно дорогостоящий этап выверки и приведения в соответствие объектов бухучета и объектов права (для крупных компаний таких несоответствий может набраться до нескольких десятков и сотен тысяч).

Рассказывает практик

Виктор Смирнов | директор департамента информационных технологий холдинга «Объединенные кондитеры», Москва

В нашем холдинге внедрена ERP-система Microsoft Axapta, которая позволяет решать основные задачи по учету имущества и управлению им. Специальные IT-продукты по управлению имуществом, я считаю, имеет смысл приобретать крупным промышленным предприятиям, в которых существенную долю затрат составляет обслуживание основных средств — как зданий, сооружений и участков земли, так и оборудования. Именно в таких компаниях возможность точного учета стоимости эксплуатации основных средств и управления этой стоимостью может создать важное конкурентное преимущество. Прежде всего, на мой взгляд, это добывающая сфера и компании-перевозчики со своим парком транспортных средств.

Прочитать статью полностью вы можете в электронном журнале «Генеральный Директор».

Источник

Управление коммерческими объектами недвижимости: роль и особенности.

Актуальность вопросов создания, развития недвижимости и управления ею в современных условиях развития экономики определяется тем, что недвижимость формирует основное звено во всей системе рыночных отношений. Только при наличии объектов недвижимости и эффективном управлении ими может быть создан надлежащий рынок, без которого не могут быть сформированы рыночные институты и налажены требуемые для рыночных условий отношения между хозяйствующими субъектами.

Целью данной работы является рассмотреть особенности и роль управленческой деятельности в современных условиях.

С развитием сферы недвижимости особую актуальность приобретают вопросы, связанные с управлением объектов недвижимости. Недвижимость, как объект приносящий доход, в современных условиях становится важным объектом инвестирования, в связи с этим управление объектами недвижимости – это один из важнейших факторов функционирования и развития современного рынка недвижимости.

Под управлением недвижимостью подразумевается осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, создание условий для пользователей и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Управление объектом недвижимости может осуществляться в следующих формах:

1) Управление собственником (самостоятельное управление), которое подразумевает создание специализированного подразделения по управлению и обеспечению жизнедеятельности объекта.

2) Передача управления специализированной управляющей компании.

Управляющая компания — коммерческая организация, юридическое лицо, осуществляющее доверительное управление имуществом других физических и юридических лиц, переданным в соответствии с договором доверительного управления.

При выборе способа управления собственнику необходимо провести сопоставление предполагаемых целей и задач по управлению с имеющимися ресурсами (профессиональными, временными, финансовыми, материально-техническими).

Самостоятельное осуществление собственником функций по управлению недвижимостью является наиболее целесообразным в случаях, когда объект управления:

— имеет небольшую площадь;

— предназначен для коммерческого использования в течение короткого срока;

— не требует заключения отдельных договоров по эксплуатации (поставка коммунальных услуг, техническое обслуживание и др.);

— не нуждается в реконструкции или капитальном ремонте;

— имеет заполняемость (арендаторами).

Если вышеперечисленные условия не выполняются, по мнению специалистов, целесообразней будет воспользоваться услугами профессиональной управляющей компании.

Зачастую, объекты недвижимости создаются или приобретаются в собственность для предпринимательской и коммерческой деятельности, а не только для удовлетворения личных или социальных потребностей, тем самым создавая отдельный вид экономической деятельности. Ввиду этого, на рынке недвижимости важную значимость приобретает профессиональное управление объектом. Так как, в условиях высокой конкуренции отсутствие знаний, опыта и профессионализма в управлении недвижимостью, может привести к убыткам, нежели желаемым доходам. Связано это с тем, что управление недвижимостью и бизнеспроцессы на рынке недвижимости имеют особую специфику, отличную от работы на других рынках товаров и услуг.

В основном эта специфика связана с самим объектом недвижимости, а именно его особенностями. Рассмотрим их подробнее:

Стационарность, неподвижность объекта недвижимости.

Данный признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве.

Следует отметить тот факт, что недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, и т. д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. В то же время, любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Здесь также следует заметить, что недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых не только практически всегда стабильна, но и имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.

Долговечность объектов недвижимости.

Долговечность объектов недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров. Следует заметить, что длительность кругооборота земельных ресурсов при правильном ее использовании бесконечна, что является ценным свойством, способствующим постоянному развитию рынка недвижимости.

Кроме основных признаков, можно выделить и частные признаки, которые определяются в зависимости от вида объектов недвижимости.

1) Уникальность каждого объекта.

Практически невозможно говорить о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, так как у них будут обязательно различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и т.д., что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

Создание объектов недвижимости подразумевают большие первоначальные инвестиции, которые влекут за собой большой срок окупаемости.

Разнообразность функционального назначения.

Каждый объект недвижимости имеет свое функциональное назначение. Оно может быть, например, коммерческим или жилым. Ввиду особенности каждого объекта недвижимости, выбирается определенный механизм управления.

Объект долгосрочного инвестирования.

Недвижимость в большинстве случаев выступает как объект долгосрочного инвестирования. Связно это с тем, что объект недвижимости способен приносить доход на протяжении длительного периода времени.

Так же необходимо отметить, что недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права.

Таким образом, отличительные свойства объектов недвижимости формируют специфику деятельности профессионального управления недвижимостью, определяя при этом основные направления управленческой деятельности.

Это связано, прежде всего, с ростом масштабов недвижимого имущества, сложностью и неоднородностью структуры и состава имущественных комплексов. Очевидно, что при выборе того или иного механизма управления необходимо учитывать назначение имущества, его состав, а также задачи и цели, которые будет преследовать собственник при его использовании.

Основной задачей деятельности в области управления является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника.

Надо отметить, что каждый объект недвижимости, в процессе реализации, проходит определенные этапы жизненного цикла:

Для достижения максимально эффективного использования недвижимости управленческая деятельность должна сочетать в себе многие направления, которые должны осуществляться на протяжении всего жизненного цикла объекта недвижимости.

Таким образом, процесс управления недвижимостью охватывает все стадии существования объекта недвижимости, в том числе и те, в течение которых объект не существует физически либо не может использоваться по функциональному назначению, например – еще не введен в эксплуатацию. Доминирующий критерий в управлении недвижимостью, как упоминалось ранее, — это стремление к увеличению ее ценности.

На каждой стадии жизненного цикла объекта недвижимости существуют отдельные этапы управления.

Так, предпроектная (начальная) стадия представляет собой комплекс мероприятий, включающий в себя следующие основные направления:

— анализ рынка недвижимости;

— выбор вида объекта недвижимости;

— формирование стратегии проекта;

— оформление исходно-разрешительной документации.

Таким образом, на предпроектом этапе определяется целесообразность создания объекта недвижимости. На данной стадии следует обратить особое внимание на инвестиционный анализ, так как данный анализ представлен в виде количественного значения и является основополагающим при принятии управленческих решений о дальнейшей реализации проекта.

Стадия проектирования, в свою очередь, включает:

— разработку финансовой схемы;

— выбор архитектурно-инженерной группы;

Следует отметить, что на этих двух стадиях прибыль не образуется, так как они носят мотивационный характер. Основные задачи управления на этих этапах — сокращение длительности этих стадий, повышение потребительских качеств объектов недвижимости и самая главная — минимизация эксплуатационных затрат на всех стадиях жизненного цикла объекта недвижимости.

Стадия строительства заключается в выборе подрядчика, координации ведения строительных работ и контроле качества строительства, смет затрат и расходов.

В ходе данной стадии решаются следующие основные задачи:

— эффективное использование инвестиций;

— реализация требований проектной документации в процессе строительства;

— контроль качества строительно-монтажных работ.

Стадия эксплуатации объекта недвижимости включает функциональную и техническую эксплуатацию и является самой продолжительной. Функциональная эксплуатация предполагает извлечение функциональной полезности в соответствии с проектным функциональным назначением и целями владельца или инвестора, а техническая – поддержание технического состояния недвижимости, которая обеспечивает условия для извлечения функциональной полезности на заданном уровне.

Стадия закрытия объекта — полная ликвидация его первоначальных и приобретенных функций, которая предполагает снос, либо качественно новое развитие.

Процесс управления объектом недвижимости в соответствии со стадиями существования можно разделить на следующие стадии. Каждая стадия включает в себя множество задач, эффективное решение которых обеспечит качественное управление и стабильное развитие объекта недвижимости.

Рассмотрев все этапы существования объекта недвижимости, можно сделать вывод, что процесс управления должен осуществляться на каждом этапе жизненного цикла объекта, только при такой комплексной работе может быть достигнут планируемый результат.

В то же время необходимо заметить, что управление существующим физически, юридически и функционально объектом, составляет основную стадию цикла существования объекта недвижимости. Это обусловлено тем, что именно на этой стадии должен быть произведен возврат вложенных в объект средств собственника, а также получена прибыль, на этой стадии объект должен стать доходоприносящим. Поэтому данной стадии отводится наибольшее внимание в процессе управления недвижимостью, ввиду этого акцентируем на нее больше внимания.

После завершения всех работ, связанных со строительством и обустройством объекта недвижимости, начинается стадия эксплуатации объекта. Если на стадиях разработки и реализации возникают исключительно отрицательные денежные потоки, то на стадии эксплуатации все происходит наоборот: отрицательные денежные потоки в виде эксплуатационных расходов стабилизируются на определенном уровне, а положительные денежные потоки в виде доходов от использования объекта недвижимости стремительно возрастают за счет передачи объекта в эксплуатацию.

Любой объект недвижимости, особенно коммерческий, создается для того, чтобы его использовали конечные пользователи. Владельцы или арендаторы нуждаются в недвижимости, чтобы осуществлять с ее помощью свои целевые процессы: работа в офисе, розничная торговля, проживание, и так далее. Данные целевые процессы не могут эффективно выполняться без качественного функционирования самого объекта недвижимости. Объект недвижимости, таким образом, создает определенные функциональные возможности и услуги, необходимые для его пользователей. При этом одним из пользователей объекта является его владелец, основная цель которого состоит в получении дохода от эксплуатации объекта другими лицами. Для обеспечения достижения целей всеми пользователями объекта необходимо эффективное управление его эксплуатацией.

Похожее: Видео регистрации результатов теста на ковид

В зависимости от целей деятельности и комплекса функций в процессе управления, выделяют несколько моделей профессионального управления на рынке недвижимости:

Управление объектом недвижимости (Property management), основная цель которого заключается в достижении максимальных доходов для собственника и повышение стоимости объекта недвижимости при создании комфортных условии при использовании объекта недвижимости.
Управление проектами (Project management). Целью данной модели является разработка концепции будущего объекта недвижимости на стадии проектных решений для того, чтобы рационально спланировать размещение объекта недвижимости при строительстве, оптимизировать функциональные схемы здания, заложить современные технологии.
Управление недвижимостью как инвестиционным активом (Asset management). Данная модель управления осуществляется путем формирования портфеля недвижимости.
Управление технической эксплуатацией объекта (Facility management). Данная модель включает два основных направления, во-первых, это управление техническим состоянием здания, во-вторых, — управление техническим обслуживанием.
Санитарно-хозяйственное обслуживание объекта.

Указанные модели управления используются на протяжении всех стадий существования объекта недвижимости, однако управление объектом недвижимости при его эксплуатации будет более эффективным при сочетании двух основных направлений:

Управление объектом недвижимости (Property management), как упоминалось ранее, основная цель которого состоит в повышении общей доходности объекта недвижимости за счет увеличения стоимости объекта и прибыли, получаемой от эксплуатации недвижимости.
Управление технической эксплуатацией объекта (Facility management), основная цель которого состоит в повышении качества функционирования объекта недвижимости и услуг, предоставляемых пользователям данного объекта.

Данные два направления тесно связны между собой и не должны восприниматься в контексте эксплуатации объекта недвижимости как независимые виды деятельности. С одной стороны, именно финансово-коммерческие цели эксплуатации определяют состав и уровень качества функциональных возможностей и услуг объекта, таких, например, как система безопасности, функционирование систем водоснабжения и канализации и так далее. С другой стороны, выполнение задач организационно-хозяйственного характера существенно влияет на показатели доходности объекта недвижимости. Например, в зависимости от того, сколько денег планируется потратить на текущий ремонт помещений и фасадов, показатели текущей эффективности объекта могут сильно различаться.

Таким образом, управление объектом недвижимости многосторонняя деятельность, включающая в себя различные направления такие как: правовое, экономическое, маркетинговое, техническое. Наибольшую значимость данная деятельность приобретают в условиях нестабильности рыночной экономики, так как ситуация на рынке недвижимости напрямую зависит от экономики страны в целом. Ярким примером может служить нынешняя ситуация в Российской экономике. Нестабильность, вызванная кризисными явлениями, привела к спаду на рынке недвижимости, многие собственники объектов недвижимости испытывают трудности в своей деятельности. Как показывает практика, в данной ситуации наиболее стабильным остаются те объекты, которые управляются под руководством профессионалов и в управленческой деятельности которых были заранее предусмотрены антикризисные меры.

Таким образом, управление недвижимостью – это организация наиболее эффективного использования недвижимости в интересах его собственников, в том числе управление проектами развития недвижимости, разработка программы управления объектом недвижимости, организация технической эксплуатации недвижимости, обеспечение объекта коммунальными услугами, маркетинг недвижимости, организация обслуживания пользователей недвижимости, обеспечение взаимоотношений с органами власти и коммунальными службами.

На выработку эффективной схемы управления объектом недвижимости на протяжении всего жизненного цикла направлена управленческая деятельность, которая состоит в определении рационального сочетания управленческих решений текущего и перспективного характера для наиболее эффективного использования объектов недвижимости.

Источник

Доверительное управление недвижимостью

Передача недвижимого имущества в доверительное управление – удачное решение проблемы эффективности его использования. Однако его реализация на практике может вызвать у собственника немало трудностей. Избежать их поможет точное соблюдение гражданского законодательства Российской Федерации.

Как правило, недвижимое имущество обеспечивает его владельцу не только получение доходов. С его содержанием и использованием связано множество хлопот. Из-за этого в последнее время все больше собственников предпочитает сдавать имеющуюся у них недвижимость в доверительное управление. В результате они только получают прибыль от использования своего имущества – правда, за вычетом расходов на его содержание и вознаграждение доверительного управляющего. Необходимо отметить, что доверительное управление недвижимым имуществом имеет свои особенности по сравнению с доверительным управлением ценными бумагами. Это приводит к возникновению на практике множества вопросов.

Договор вступает в силу

Напомним, что из себя представляет договор доверительного управления имуществом. Одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление. Другая же сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя) (п. 1 ст. 1012 ГК РФ). Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. При этом передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество (п. 2 ст. 1017 ГК РФ).

В то же время в порядке исполнения договора продажи недвижимости существует одна особенность. Его исполнение до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения отношений сторон с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ). Таким образом, стороны договора доверительного управления могут предусмотреть в нем, например, что договор вступит в силу со дня его подписания. Они могут даже сразу передать имущество. Однако для третьих лиц – арендаторов или организаций, оказывающих коммунальные услуги, – дело обстоит немного иначе. Для них договор вступит в силу только с даты государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление. Это положение обязательно необходимо учитывать. До регистрации передачи имущества все права и обязанности перед третьими лицами несет сам собственник, а не доверительный управляющий.

Несоблюдение требований о регистрации передачи имущества влечет за собой недействительность самого договора доверительного управления.

Регистрировать или нет

Соглашение об изменении или расторжении договора, по общему правилу, заключается в той же форме, что и сам договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). В соответствии со статьей 1017 Гражданского кодекса, договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение этого требования влечет недействительность договора. Из этого следует, что и все дополнительные соглашения к договору доверительного управления также должны быть обязательно заключены в письменной форме.

Как следует из положений гражданского законодательства РФ, сам договор доверительного управления недвижимым имуществом в государственной регистрации не нуждается. Регистрировать нужно только передачу недвижимого имущества в доверительное управление. Соответственно, если изменения и дополнения к договору касаются не непосредственно недвижимого имущества, а лишь порядка управления им, то регистрации они также не требуют.

Арендаторов следует информировать

Согласно статье 1012 Гражданского кодекса, передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. При этом, осуществляя доверительное управление имуществом, управляющий вправе совершать в отношении него любые действия в интересах выгодоприобретателя (п. 2 ст. 1012 ГК РФ). Естественно, они должны осуществляться в строгом соответствии с договором доверительного управления. Необходимо учитывать, что сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени (п. 3 ст. 1012 ГК РФ). При этом он должен указать, что действует в качестве такого управляющего.

Таким образом, передача недвижимого имущества в доверительное управление никоим образом не сказывается на арендаторах: их договоры с собственником имущества сохраняют свою силу. Однако собственник и доверительный управляющий заинтересованы в том, чтобы довести до сведения арендаторов факт заключения договора управления имуществом. Это нужно для того, чтобы свои обязательства по договору аренды арендаторы исполняли доверительному управляющему. К нему же им надлежит обращаться и за реализацией своих прав по договору аренды. Сделать это можно, заключив дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества о перемене лиц в обязательстве. При этом необходимо учитывать, что договоры аренды здания или сооружения, заключенные на срок более одного года, подлежат государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ). Соответственно, необходимо регистрировать и все дополнительные соглашения к таким договорам аренды.

Что же касается договоров аренды, которые будут заключены доверительным управляющим в период действия договора доверительного управления, то вопросов здесь не возникает. К ним будут применяться обычные правила договора аренды. Единственной особенностью будет являться тот факт, что они будут заключены не самим собственником имущества, а его доверительным управляющим.

Где должна стоять отметка

Как уже было сказано, при совершении сделок с переданным в управление имуществом доверительный управляющий должен указать, что является таковым. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве. В письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего должна стоять пометка «Д.У.».

На практике часто возникает вопрос о том, на каких именно документах она должна проставляться. Только при подписании договоров, дополнительных соглашений, писем и т. п. – или во всех случаях, когда организация выступает в качестве доверительного управляющего? Например, зачастую отметка «Д.У.» проставляется не только в тех или иных документах, адресованных доверительному управляющему, но и в платежных поручениях на уплату его каких-либо сумм. Так, ряд организаций ставит пометку «Д.У.» рядом с наименованием управляющего даже в поручениях на уплату арендной платы. Это не совсем верно. В соответствии с Положением Центрального Банка РФ от 3 октября 2002 года № 2-П «О безналичных расчетах в Российской Федерации» (п. 2.10), расчетные документы должны содержать ряд реквизитов. В частности, наименование получателя средств, номер его счета и идентификационный номер налогоплательщика (ИНН). Между тем, следует обратить внимание на тот факт, что пометка «Д.У.» не является частью наименования организации. Таким образом, в соответствии с требованиями названного Положения, в платежном поручении не следует указывать пометку «Д.У.». В графе же «Назначение платежа» платежного поручения, на наш взгляд, следует сделать ссылку на документ, в соответствии с которым производится платеж.

Таким образом, использование пометки «Д.У.» не должно вступать в противоречие с нормативными актами, устанавливающими порядок оформления документов в той или иной сфере.

Как не обидеть управляющего

Принимая недвижимое имущество в доверительное управление, многие доверительные управляющие ставят перед собственником следующий вопрос. Они просят выделить им под офис часть помещений в передаваемом здании для реализации функций по договору доверительного управления. Здесь необходимо учитывать, что управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом (п. 3 ст. 1015 ГК РФ). В связи с этим очень важно правильно оформить такие отношения. Можно предложить несколько способов решения этой проблемы. Наиболее простой – это исключить из состава передаваемого в доверительное управление имущества помещения, которые управляющий собирается использовать под офис. Вместо этого следует сдать их ему в аренду по отдельному договору. Например, в доверительное управление может быть передано здание за исключением комнат № 1-15 на первом его этаже.

Согласно статье 1023 Гражданского кодекса, доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления. Также ему необходимо возместить обоснованные расходы, произведенные при доверительном управлении имуществом. Делать это следует за счет доходов от использования этого имущества. В связи с этим, в договоре доверительного управления можно предусмотреть следующее. Право пользования помещением в здании, переданном в доверительное управление, можно рассматривать как одну из составных частей такого вознаграждения. Также в договоре можно установить, что право пользования частью помещения в здании, переданном в доверительное управление, является компенсацией расходов управляющего. При этом такая часть помещения должна учитываться доверительным управляющим отдельно от имущества, переданного ему в доверительное управление.

Совет: не торопитесь с передачей

Владимир Мещеряков, руководитель авторского коллектива книги «Годовой отчет-2004», глава экспертной коллегии журнала «Практическая бухгалтерия»

Заострю внимание читателей на одном спорном моменте, связанном с передачей недвижимого имущества в доверительное управление. Он напрямую связан с минимизацией налогообложения.

Не секрет, что часто у материнской компании возникает необходимость в передаче имущества (в том числе недвижимого) своей дочерней структуре. При этом, как правило, более предпочтительной для собственника группы оказывается передача на безвозмездной основе. Такой способ позволяет избежать уплаты налога на прибыль. Норма, указывающая на это, содержится в подпункте 11 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса.

Однако сочетание безвозмездной передачи недвижимого имущества с последующей его передачей в доверительное управление таит серьезную проблему. В том же подпункте Налогового кодекса есть такие слова: полученное имущество не признается доходом, если в течение года со дня его получения оно не передается третьим лицам. Возникает вопрос: что же подразумевается здесь под словом «передача»? Ответ на этот вопрос можно найти в письме Минфина России от 14 октября 2004 г. № 03-03-01-04/1/75. В нем однозначно указано, что в данное понятие включается и передача имущества в доверительное управление.

Вывод из этого прост. Если полученная дочерней компанией недвижимость была передана в доверительное управление в течение одного года, то заплатить налог на прибыль все-таки придется. Поэтому, если группа компаний серьезно заинтересована в минимизации налогообложения, советую не торопиться с передачей такого имущества в доверительное управление. Проведя его безвозмездную передачу, необходимо выждать срок, не меньше одного года.

Источник

Особенности управления коммерческой недвижимостью

Чтобы не запутаться, сначала разберемся в главном. В управлении коммерческой недвижимостью есть две чаще всего встречающихся практики. Так, владелец объектов может:

Создать компанию, в которую нанимаются управляющие — здесь все регулируется трудовым законодательством. Можно сказать, обычная работа.

Передать на оговоренный срок недвижимость по договору доверительного управления — здесь все сложнее. Регулируется главой 53 Гражданского кодекса РФ.

Если утрировать, то во втором случае у управляющего коммерческими объектами недвижимости есть право «на любые юридические и фактические действия» в интересах владельца, в соответствии со ст. 1012 ГК РФ. Конечно, если это не ограничено другими законами. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом управляющий совершает от своего имени.

Соответственно, управление коммерческими объектами недвижимости можно рассматривать как высокооплачиваемую и ответственную работу, а можно практически как свой бизнес.

Способы управления

На практике выделяют три варианта управления:

Агентский договор — практически риелторская деятельность. Задача состоит в том, чтобы найти арендаторов и добиться от них согласия на нужные условия.

Договора аренды с правом передачи — например, офисный центр у владельца снимает целиком один крупный арендатор, а затем уже он ищет предпринимателей для субаренды. Соответственно, пытаясь так заработать.

Доверительное управление — это комплексная услуга, в которой как раз и нужен управляющий в его исконном смысле. То есть придется не просто искать арендаторов, а заботиться о содержании и модернизации здания, продумать маркетинг, арендную политику. Можно сказать, развивать коммерческую недвижимость как бизнес.

Кстати, большой плюс передачи недвижимости в доверительное управление в том, что оно становится обособленным объектом права. На него заводится отдельный банковский счет, по нему ведется самостоятельный учет, и его нельзя рассматривать в качестве объекта по другим долгам (взысканиям). Конечно, если это только не полное банкротство владельца объектов, в соответствии со ст. 1018 ГК РФ.

Чем занимается управляющий коммерческой недвижимостью

Конечно, в каждом контракте будут свои особенности, но универсальный список обязанностей управляющего есть. Вот что чаще всего встречается в требованиях владельцев имущества на передачу.

Анализ рынка

Обычно проводится или на старте — перед постройкой здания или сдачей его в эксплуатацию, или же в кризисной ситуации.

Управляющему нужно разобраться, насколько востребован в конкретном районе имеющийся тип аренды, найти главных конкурентов, выяснить ценовую среду — в какую цену сдаются аналогичные помещения, на каких условиях, каков спрос, сколько простаивающих площадей.

Если речь идет о кризисе, то анализ рынка поможет принять кардинальные решения — например, снижение класса офисного здания, что увеличит оборот компании и снизит расходы на содержание.

Аренда

Ключевая функция управляющего — держать здание в постоянном коммерческом плюсе. То есть поддерживать заполняемость арендаторами, и не важно, что это — офисный центр или торгово-развлекательный комплекс.

Здесь есть особенности. Подбирая арендаторов, управляющий должен не просто оценивать их платежеспособность, но и учитывать, насколько органично они впишутся в концепцию коммерческого комплекса — например, довольно странно ставить магазин для взрослых на детский этаж, а крупному продуктовому гипермаркету отводить помещение после всех развлекательных зон.

Нередко специалист по управлению проверяет финансовую состоятельность арендатора и в целом изучает его бизнес — в интересах владельца здания пускать на площади прибыльные компании, которые займут помещения надолго, а не новичков, рискующих разориться через три месяца.

В арендные отношения можно отнести и оптимизацию использования площадей. Например, это можно видеть в торгово-развлекательных центрах — изначально здание проектируется как площадка для магазинов, но в процессе в середине холла могут появиться островки с кофе, мороженым, вендинговые автоматы. Иногда на свободных территориях строятся и другие здания — например, увеличиваются складские мощности.

В обязанности управляющего входит и формирование арендных ставок, подготовка плана сдачи, согласование условий с якорными арендаторами.

Организация обслуживания

Любая коммерческая недвижимость требует постоянного внимания — коммунальное обслуживание, текущий ремонт и капитальный, наем и поддержание отношений с подрядчиками. Вот на что придется тратить время и деньги:

Служба технической эксплуатации — управляющему нужно или разбираться самому, или найти специалистов для поддержания здания в порядке. Нужно предупреждать возможные неполадки, наладить систему постоянной диагностики оборудования, заключить договора на электроэнергию, водоснабжение и отопление здания.

Служба клининга — в обязанности управляющей компании входит поддержание чистоты помещений общего пользования. И, в зависимости от условий договоров, клининговое обслуживание арендаторов. — если это торговый или развлекательный центр, то придется следить за поведением посетителей, защищать имущество от вандализма и хулиганства. В офисных и многофункциональных центрах возможен пропускной режим — его организация тоже лежит на плечах управляющего.

Служба строительного контроля — здания постоянно модернизируются, неэффективные помещения перестраиваются. Наем проектировщиков, подрядчиков и экспертов для контроля входит в обязанности управляющей организации.

Маркетинг и бизнес

Управляющий — это не просто хозяйственник и юрист. В его обязанности входит создание концепции коммерческой недвижимости, маркетинговое и рекламное обслуживание. Вот что нужно сделать:

Сформировать общий бизнес-план для управления недвижимостью как проектом.

Изучить рынок, выделить конкурентные преимущества, создать уникальное торговое предложение, которое будет притягивать арендаторов и посетителей.

Планировать и вести бюджетирование коммерческой недвижимости как бизнеса.

В торгово-развлекательных комплексах — заниматься привлечением посетителей, выстраивать потоки и дорожные карты для них.

Что должен знать управляющий коммерческой недвижимостью

Если вы планируете заниматься такой деятельностью, придется досконально разобраться сразу в нескольких направлениях:

Изучить особенности общей концепции коммерческой недвижимости, понять, как работает этот бизнес.

Знать особенности управления бизнес-центрами, торговыми и торгово-развлекательными комплексами, офисными и многофункциональными помещениями.

Выстраивать бизнес-процессы в организации — уметь создать систему взаимодействия между департаментами управляющей компании, наладить работу клининговых, обслуживающих и юридических служб.

Разбираться в различных договорах с арендаторами, сотрудниками, коммунальными и строительными организациями.

Знать налоговое и гражданское законодательство.

Обладать знаниями и навыками эффективного руководителя — использовать тайм-менеджмент, практиковать разные методики управления, быстро учиться и уметь отбирать из обилия информации только важное.

Разбираться в маркетинге — уметь анализировать рынок, проводить исследование, ставить задачи подрядчикам.

Управлять юридическим отделом — сопровождение документов, разработка договоров аренды.

Кроме того, хорошего управляющего отличают несколько профессиональных качеств:

Знание методик переговоров — умение добиться нужно результата от якорных и других арендаторов, знание особенностей коммуникации с представителями разных профессий.

Умение управлять персоналом — хороший руководитель знает, как верно ставить задачи, учитывает, может ли сотрудник выполнить задание, есть ли у него для этого нужные компетенции, ресурсы и полномочия.

Быстрая реакция на изменения — так как управляющий зависит от чужого бизнеса, то придется развивать навык гибкости. Профессионал спокойно реагирует на кризисные явления и умеет их локализовать.

Развитая способность к нетворкингу — это помогает оперативно принимать решения по заполняемости площадей. Например, для управляющего-новичка уход двух-трех арендаторов может стать проблемой. Человек же со связями быстро пригласит на свободное место бизнесменов, которые как раз сейчас ищут новые площади для развития.

Востребованность профессии

О потенциальном спросе на профессионалов в области управления коммерческими объектами недвижимости можно судить по инвестициям в эту сферу. Так, в «Российской газете» со ссылкой на агентство Knight Frank сообщают, что до 2022 года только в Москве планируется ввод в эксплуатацию более 1,2 млн квадратных метров офисов. Из них больше 90% — это престижный класс А, для которого всегда требуется управляющий.

Если же смотреть на страну в целом, то за прошедший год объем инвестиций в недвижимость составил около 240 млрд рублей, из них на коммерческие площади традиционно заложено около 25%. Судя по динамике ключевой ставки ЦБ, кредиты будут только дешеветь, соответственно, рост строительства увеличится.

О большой востребованности профессии говорит и наличие вакансий. Так, только по ключу «Управляющий коммерческой недвижимостью» на HH.ru на момент написания статьи размещено более 1 000 вакансий. Большая часть из них — с зарплатой от 80-150 тысяч рублей. И это не считая предложений, которые называются более конкретно, например, «управляющий торгового центра».

При этом необязательно воспринимать эту деятельность только как профессию, например, в крупном агентстве. Управление коммерческими объектами может стать и предпринимательством — достаточно разработать бизнес-модель, получить опыт такой работы и искать клиентов.

Узнать все тонкости можно на нашем специальном курсе «Управление коммерческой недвижимостью». На нем вы познакомитесь с особенностями типов объектов коммерческой недвижимости: многофункциональных комплексов, офисных и торговых центров. Узнаете о зонировании и наполняемости ТРЦ, поиске арендаторов, управлении арендными отношениями, планировании и бюджетировании.

Но главное — практическая программа содержит реальную бизнес-модель управляющей компании. Вместе с практиками разберетесь в особенностях арендной политики, узнаете практические приемы ее реализации и сможете активно работать.

Автор: Дмитрий Кузьмин

Источник