Вопрос первый агент или собственник



Вопросы, которые нужно задать продавцу квартиры

Жилье на вторичном рынке пользуется у покупателей неизменным успехом. Но везет не всем. Сотрудникам агентства недвижимости «Владис» часто приходится выслушивать истории от клиентов, которые уже столкнулись с мошенниками на рынке недвижимости. Многие рассказывают о незаконных перепланировках и бюрократических проблемах, возникающих перед покупателем. Но гораздо больше историй о продавцах, которые скрыли те или иные важные детали своей биографии. К чему привели эти действия, мы расскажем в этой статье.

Риски для покупателя на вторичном рынке

Главным источником риска для покупателя становится неизвестное прошлое жилья. С новостройками в этом отношении все просто: в квартире никто раньше не жил, и никто в дальнейшем не заявит на нее свои права. В случае со вторичкой может оказаться, что помимо продавца у квартиры имеются другие собственники или наследники. Бывает, что продавец оказывается лишенным дееспособности, и сделка впоследствии признается незаконной. При наличии несовершеннолетних собственников, сделка должна проходить с согласия опекающих органов. Если это условие не соблюдено, ее также могут оспорить и аннулировать. Возможен вариант, что квартиру ранее продали на кабальных условиях, и теперь продавец решил оспорить сделку. В любом случае пострадавшей стороной вполне может окажется последний покупатель.

Избежать этого поможет составленный нами список вопросов:

  • Кто выступает в качестве продавца — риелтор или владелец?
  • Есть ли страхование ответственности риелтора?
  • Кто имеет право распоряжаться недвижимостью?
  • Кто входит в число собственников?
  • Состоит ли продавец в браке?
  • Кто зарегистрирован в продаваемом жилье?
  • Нет ли обременений?
  • Есть ли среди собственников несовершеннолетние?
  • Каким образом и кем застрахована сделка?
  • Чем аргументируется цена жилья?
  • Кто возьмет на себя расходы по оформлению сделки?

Кто продает квартиру – собственник или риелтор

На рынке вторичного жилья распространены оба варианта. Но для покупателя безопаснее обратиться к агенту по недвижимости. Дело в том, что риелтор заинтересован в быстром заключении сделки и в курсе всех нюансов и подводных камней. Он поможет участникам подготовить необходимые документы, заранее предупредит о сопутствующих расходах, сориентирует по срокам.

Конечно, собственник рискует и в этом случае, ведь агент может оказаться неопытным или под видом специалиста скрывается мошенник. Чтобы обезопасить себя, соблюдайте несколько правил:

  • Выбирайте крупные агентства, а не частных предпринимателей – агентство заботится о своей репутации и заинтересовано в расширении клиентской базы. Чем дольше оно на рынке, тем серьезнее гарантия успешного исхода сделки.
  • Обратите внимание на отзывы в интернете, по ним вы сможете косвенно оценить надежность посредника.
  • Грамотный риелтор никогда не представляется другом семьи, он не скрывает свою профессию.
  • Знакомство с собственником – покупатель должен убедиться, что риелтор правильно передает пожелания и требования владельца. Опытный агент не откажет в личной встрече сторон и поможет найти компромиссы.
  • Передача задатка: профессиональный риелтор не потребует, чтобы задаток передали ему лично в руки. Это делается в присутствии продавца, который взамен дает расписку в получении денег.
  • Договор, заключенный между продавцом и риелтором, обязывает агента приложить усилия к поискам покупателей. В то же время продавцу становится невыгодно искать покупателя самому, ведь по договору предусмотрена оплата неустойки, если продавец передумает. Риелтор не обязан показывать покупателю свой договор, но покупатель может попросить подтвердить его полномочия в отношении данной квартиры с помощью доверенности от собственника.
  • Покупатель тоже имеет право нанять риелтора для поиска квартиры и заключить с ним договор. Если вы решили воспользоваться услугами агента, договор – это требование закона. Если посредник предлагает обойтись без него, перед вами – мошенник.

Есть ли страхование ответственности риелтора

Среди опытных риелторов распространена практика страхования ответственности перед покупателем. Это означает, что если в результате ошибки агента сделка расторгается, страховая компания возмещает покупателю ущерб. Ошибкой риелтора, к примеру, считается, если он не проверил наличие согласия органов опеки на сделку, когда в числе собственников имеются не достигшие совершеннолетия дети.

Но клиенту тоже нельзя пускать все на самотек. Во-первых, следует внимательно ознакомиться с условиями, прописанными в страховом полисе и уточнить лимит ответственности агента перед одним клиентом и по всем страховым случаям. Вторая сумма больше, но не имеет отношения к конкретному клиенту. Во-вторых, с остальными документами, касающимися сделки, также необходимо ознакомиться лично.

Хорошим вариантом станет страхование титула, то есть права собственности на квартиру. Этот полис вы получаете самостоятельно в страховой компании, он не зависит от действий риелтора. Если сделка расторгается, страховая компания выплачивает вам оговоренную в полисе сумму.

Также стоит помнить, что с 1 января 2021 года вступило в действие постановление Верховного суда, что продавец становится поручителем возврата средств при расторжении сделки. Соответствующий пункт нужно внести в договор. Если продавец средства не вернет, можно затребовать компенсацию у государства. Правда, вам придется привести доказательства, что вы добросовестный покупатель.

Кто имеет право распоряжаться квартирой (генеральная доверенность на продажу квартиры)

Проводить сделки с недвижимостью имеют право только собственники жилья. Исключение составляют случаи, когда собственник оформил на кого-то генеральную доверенность. В документе должно быть указано право ставить подписи, собирать и подавать документы. Если это не указано, значит, доверенность на продажу не действительна.

Доверенность оформляется на конкретного человека, там указываются его паспортные данные. Третьи лица не имеют права пользоваться чужой доверенностью. К примеру, если документ оформлен на мать, сын не может продать недвижимость с помощью этой доверенности.

Для проверки подлинности доверенностей существует онлайн-сервис. Штамп нотариальной конторы и подпись юриста важны, но они не гарантируют, что доверенность действует. Собственник имеет право отозвать ее, а экземпляр может остаться у продавца или риелтора. Можно также обратиться непосредственно к нотариусу, выдавшему документ, чтобы он проверил доверенность по базе.

Еще один важный нюанс: действительным является только оригинал документа. Копия не имеет никакой юридической силы.

Собственники и зарегистрированные

Количество собственников недвижимости можно выяснить при помощи выписки из ЕГРН, которую имеет право запросить любой гражданин. Проще всего это сделать в электронном виде на сайте Росреестра. В течение трех рабочих дней за 250 рублей пошлины вам подготовят необходимый документ.

Собственник квартиры получает выписку в момент регистрации права собственности, но покупателю лучше запросить свежий экземпляр, ведь за время владения недвижимостью собственник мог квартиру поделить на доли или произвести другие действия.

Если право на квартиру зарегистрировано раньше 1998 года, то сведений о ней в ЕГРН не будет. Покупатель может попросить продавца подать заявление на регистрацию права, а затем получить выписку. Заодно он узнает о наличии обременений, если они имеются на данной недвижимости.

Продавец может отказаться регистрировать право, ссылаясь на документы более чем двадцатилетней давности. В этом случае сделка становится сомнительной с юридической точки зрения. Разумнее будет от нее отказаться.

Альтернативой выписке послужит бесплатная справка об объекте недвижимости, получаемая там же – на сайте Росреестра.

Помимо собственников, покупатель должен знать, кто зарегистрирован в выбранной им квартире. Дело в том, что при приватизации жилья человек мог отказаться становиться собственником. Но если он прописан в данной квартире, то имеет право пожизненного пользования, и смена владельцев на это никак не влияет.

Распространена практика, когда при покупке квартиры в договоре отдельным пунктом указывают, что все зарегистрированные должны выписаться до определенной даты. Это делается, когда в цепочке участвует несколько объектов недвижимости, и продавцу некуда выписаться, пока он не приобретет другое жилье. Действующее законодательство позволяет не иметь прописки не дольше семи дней, в противном случае гражданина ждет штраф.

Особого внимания покупателя заслуживают несовершеннолетние собственники или зарегистрированные в квартире. Если они есть, придется иметь дело с органами опеки. И чтобы все прошло гладко, лучше заручиться помощью грамотного юриста.

Кто еще обладает правом пользования жильем

Собственники и зарегистрированные в квартире – не единственные, кто обладает правом пользования. Законодательство выделяет еще несколько категорий граждан, которые принимают участие в пользовании жилплощадью вне зависимости от смены владельца:

  • Арендаторы – если квартира сдана на продолжительный срок, и договор зарегистрирован в Росреестре, они сохраняют право пользоваться жильем, пока не истечет срок аренды, даже если владелец недвижимости сменился;
  • Лица, упомянутые в завещании – например, в завещании оговорено, что квартира отходит дочери, но сын может в ней проживать до самой смерти. Даже если дочь продает квартиру, сын сохраняет право в ней проживать.

Проверить недвижимость на подобные нюансы очень сложно, если продавец не расскажет об этом сам. По закону собственник обязан указать всех лиц, имеющих право пользования, в договоре купли-продажи. Но так делают не все. В результате суда сделка рискует быть признана недействительной, но продавец будет обязан возместить покупателю средства.

Обременения на квартире

Обременения на квартире – еще один нюанс, требующий проверки. Самый распространенный случай обременения – это ипотека. Когда объект недвижимости находится в залоге у банка, собственник не имеет права распоряжаться им без согласия кредитной организации. Это касается и продажи недвижимости. Кроме того, жилье может находиться под арестом, обременяться договором ренты или аренды, банкротством собственника или рассрочкой.

Ограничение прав собственника на недвижимость приводит к одной из двух проблем:

1. сделка невозможна в принципе, затянется или потребует дополнительных расходов;

2. сделка будет спорной и рискованной для покупателя.

Для проверки на обременения вы можете заказать вышеупомянутую выписку из ЕГРН, а также воспользоваться сервисами:

  • ГАС Правосудие – позволяет узнать, не находится ли один из собственников под следствием;
  • Сайт судебных приставов – дает информацию о задолженностях собственников;
  • Сайт федеральный арбитражных судов – сведения о подаче заявлений на банкротство;
  • Реестр банкротов – данные о лицах, признанных банкротами.

Если на квартире наложены обременения, это не всегда становится препятствием к заключению сделки. Но проблем добавит. Например, если квартира в ипотеке, понадобится согласие банка и средства на погашение кредита.

Согласие супругов

Если собственник состоял в браке, и недвижимость им куплена в этот период, то она считается совместно нажитым имуществом. Соответственно, без согласия второго супруга продать ее нельзя по закону, даже если на момент продажи собственник уже находится в разводе. Право на совместное имущество после развода сохраняется в течение трех лет.

Согласие – это нотариально заверенный документ, где указываются паспортные данные супруга, имеется его подпись, а также прописан адрес квартиры и прочие характеристики. Важно проверить, что согласие актуально, ведь оно могло иметь ограниченный срок действия или второй супруг мог его отозвать.

Дееспособность продавца

Важный момент – дееспособность продавца. Гражданин, которого суд лишил дееспособности в силу возрастных изменений или каких-то заболеваний, травм, не может самостоятельно распоряжаться имуществом. Сделка с таким продавцом грозит покупателю тем, что сам собственник или его близкие обратятся в суд и докажут, что продавец находится в невменяемом состоянии на момент подписания документов и не отвечал за свои действия. На этом основании суд признает сделку незаконной и отберет у покупателя квартиру.

Проверить юридическую дееспособность несложно – запросите у продавца справку, что он не состоит на учете в ПНД. Также эти сведения имеются в Росреестре. Правда, 100%-ной гарантии это не дает.

С фактической дееспособностью дело обстоит хуже. К примеру, продавец – запойный алкоголик со всеми вытекающими последствиями. Но если он не состоит на учете, вы об этом не узнаете. А ему ничто не помешает оспорить сделку, хотя сделать это будет сложнее.

Почему собственник продает квартиру

Поинтересуйтесь у продавца, почему он выставил жилье на продажу. Его ответ даст вам пищу для размышлений. Например, квартира досталась в наследство, но жить в ней продавец не собирается. Значит, покупателю надо проверить, нет ли других наследников, которые заявят права на недвижимость. Если продавец хочет продать свою однушку и с небольшой доплатой приобрести трешку, следует быть готовым, что сделка затянется, так как найти подходящий вариант продавцу будет непросто.

Похожее:  Утерянные первые выпуски Что Где Когда

Даже молчание или неубедительные ответы дают некоторую информацию – с квартирой что-то не чисто. И что конкретно, придется выяснять покупателю. Это могут быть дефекты здания, буйный сосед-алкоголик за стенкой или еще масса причин.

Не лишним будет выяснить, как часто жилье меняло собственников (это указывается в выписке ЕГРН). Если квартира постоянно переходит из рук в руки, это говорит о мошеннической схеме или скрытых недостатках.

Из чего складывается цена

Если вы видите, что цена квартиры значительно отличается от средней по рынку, поинтересуйтесь у продавца, почему. Это особенно важно для квартир, где стоимость намного ниже, чем на аналогичные объекты. Не исключено, что продавец хочет рассчитаться с долгами за счет продажи. Тогда впоследствии он может заявить, что сделка заключена на кабальных условиях, и отсудить свое жилье обратно.

Сделка будет считаться кабальной, если:

  • Она заключается под воздействием тяжелых обстоятельств, к примеру, гибель ребенка или тяжелая болезнь близкого родственника (или самого собственника);
  • Она заключается на крайне невыгодных для продавца условиях (скидка 5-15% не считается);
  • Покупатель был в курсе обстоятельств продавца и воспользовался ими, чтобы получить выгоду.

Продажа в связи с необходимостью уехать за границу, погасить кредит или купить другое жилье не считается кабальной.

Если цена выше средней по рынку, покупатель смело может торговаться. Возможно, ради этого продавец и завысил ценник.

Добросовестный приобретатель

Понятие «добросовестный приобретатель» относится к покупателям, которые сделали все возможное для проверки юридической чистоты недвижимости во время подготовки к сделке. Если в результате выяснится, что все приложенные усилия оказались напрасными, и кто-то пытается оспорить сделку, суд может встать на сторону покупателя. Однако статус добросовестного приобретателя не страхует от возможности лишиться квартиры. Отобрать ее будет сложнее, но реально. Например, собственник заявит, что у него украли паспорт и подделали подпись. В этом случае квартиру суд отберет.

Чтобы гарантированно не лишиться денег, покупатель может приобрести полис титульного страхования. Если он по каким-то причинам потеряет право собственности, страховая компания обязуется ему выплатить компенсацию.

Подготовка к сделке

Перед подписанием предварительного договора важно обсудить с продавцом все нюансы. Например, может ли он подождать, пока банк одобрит вам ипотеку? Кто будет нести сопутствующие расходы? Как будут производиться взаиморасчеты? Если сделка заключается с помощью риелтора, большую часть организационных вопросов он возьмет на себя.

Риелторы агентства недвижимости «Владис» готовы помочь вам в поисках лучшего жилья для любых целей. В нашей базе собраны варианты на любой вкус и кошелек, а опытные агенты будут рады дать консультацию по выбору недвижимости и предложить свои услуги в сопровождении сделки. Если вам нужна ипотека, брокеры «Владис» помогут получить ее на выгодных условиях в одном из банков-партнеров. Звоните!

Источник

15 вопросов, которые стоит задать перед покупкой квартиры

Статьи: 15 вопросов, которые стоит задать перед покупкой квартиры

Эта шпаргалка разработана «Крышей» специально для тех, кто подыскивает себе жильё. Просто задайте продавцу указанные вопросы, если хотите сэкономить время, деньги, нервы. Так вы сможете отсеять неликвид, мошенников и опасные варианты.

Если вы обнаружили на сайте несколько подходящих объявлений и не знаете, с чего начать, откройте этот список! Смело наберите номер продавца, договоритесь о просмотре и задайте нижеперечисленные вопросы. Ответы на них дадут максимально верное представление о состоянии жилья и его характеристиках.

Быстро систематизировать информацию и сравнить варианты поможет форма, которая показана ниже. Чтобы ничего не упустить, лучше делать пометки.

С чего начать

Главное — направить разговор в нужное русло и не упустить ключевую информацию:

  • о юридической безопасности потенциальной сделки;
  • состоянии и особенностях квартиры, возможных расходах;
  • расположении дома и инфраструктуре района;
  • бытовых нюансах — по желанию, можете разработать для себя вопросы о наличии мебели и техники, их пригодности и др.

Одни вопросы можно задать по телефону, другие — при первом осмотре, третьи — если объект вам действительно приглянулся.

Итак, вы набрали номер, дождались ответа, убедились в том, что трубку взял автор предложения. Если он подтвердил главные параметры, указанные в объявлении (город, район, цена, площадь, этаж, количество комнат, материал постройки, высота потолка и др.), приступайте к опросу, определите ключевые моменты. Позже, уже на осмотре объекта, переходите к более предметному разговору и задайте оставшиеся вопросы.

1. Кто является собственником?

Всегда лучше беседовать с самим хозяином, а не его представителями, знакомыми и даже доверенными лицами. Обязательно убедитесь, что именно этот человек владеет как информацией, так и документами и вправе принимать решение, вести переговоры.

2. В каком году вы купили её (или получили в наследство)?
Следует насторожиться, если не поступит внятного ответа. Наилучший вариант, когда вам озвучивают год покупки и готовы показать при встрече соответствующий договор перепродажи. Немного хуже, если собственность досталась от родственников, ведь о своих правах могут заявить другие обиженные наследники. Такие сделки требуют повышенного внимания.

3. Живетё ли вы в этой квартире сейчас? Если нет, то кто в настоящее время там проживает?
Бывают квартиры, которые долго сдавали в аренду или надолго оставляли в связи с отъездом без присмотра. В таких случаях приготовьтесь к тому, что владелец может не знать о скрытых дефектах и несколько переоценивать состояние объекта.

4. Нет ли ограничения прав на продажу квартиры?
Имущество может быть арестовано или служит гарантией возврата займа. Сложности с приобретением залоговой недвижимости возникают не всегда. Определитесь, готовы ли вы к такой сделке. Если да, то нелишне проконсультироваться у юриста.

О трёх главных принципах безопасной покупки квартиры можно прочитать в ранее опубликованной инструкции.

5. Все ли правоустанавливающие документы в порядке? Проводилась ли перепланировка? Она узаконена?
Объясните продавцу, что просто проявляете бдительность, а также хотите понять, не предстоит ли вам волокита с переоформлением бумаг.

О том, какие проблемы могут возникнуть с незаконно перепланированной квартирой, мы рассказывали в одной из недавних публикаций.

6. ЖК официально введён в эксплуатацию? Кто застройщик?
Существуют проблемные ЖК, застройщики которых под следствием или в бегах. С такими объектами возникают проблемы: невозможно прописаться в квартире, нет техпаспорта и т. д. Если вам предложат договор уступки прав требования или любой другой документ, насторожитесь. Уделите внимание истории объекта и изучите досье застройщика.

Не стать жертвой мошенничества и не пополнить ряды обманутых дольщиков вам помогут эти простые правила.

7. Сколько лет дому? Из чего он построен и чем отделан?
Если в объявлении не было этой информации, непременно поинтересуйтесь и присмотритесь сами. Например, дом может оказаться не кирпичным, как любят указывать продавцы, а просто с кирпичной облицовкой. Кстати, если возраст солидный, не мешало бы выяснить, не получал ли собственник уведомление о сносе. Этот вопрос очень важен, если покупаете жильё на вторичном рынке. Процедура изъятия недвижимости и снос могут доставить много хлопот. На всякий случай информацию можно проверить в акимате.

8. Проводился ли ремонт дома? Когда и какой?
В каком состоянии сети, подъезд, фасад? Это необходимо знать для принятия решения. Если окажется, что дом недавно обновляли, уточните, за чей счёт. Если работы проводили по программе модернизации ЖКХ, то учтите: с квартирой вы покупаете и долг за этот ремонт. Платежи сравнительно небольшие, но неприятно, если они станут сюрпризом.

Разумеется, будет полезно узнать о наличии и состоянии бытовой техники и мебели, выяснить, какая сантехника установлена — есть ли в квартире ванная или только душевая кабина? Обратите внимание на озеленение двора и то, что из себя представляет детская площадка.

9. Сколько лифтов? Какие? Есть ли грузовой?
Если дом старый, уточните, производилась ли замена подъёмника. Срок эксплуатации составляет чуть более 20 лет, и у многих из них он истёк ещё десять лет назад. Такие устройства, естественно, работают с перебоями и рано или поздно станут предметом целевых сборов.

10. Какого размера комнаты? Сколько квадратов приходится на кухню, гостиную, коридор, санузлы?
Попросите продавца сфотографировать на смартфон план квартиры и прислать его вам. Так вы будете иметь полное представление об объекте ещё до его осмотра.

11. Есть ли балконы, лоджии? Утеплены ли они? Сколько окон в квартире? Какие? Куда выходят?
Если вам не показали план квартиры, лучше уточните у продавца эти моменты, чтобы при осмотре вас не застала врасплох, например, детская комната с глухими стенами, сделанная из кладовки. Учтите: существуют квартиры без балкона, комнаты с нестандартными окнами или вовсе без них.

12. Когда в квартире делали ремонт? Менялась ли сантехника и трубы?
Если стены и пол не обновляли с десяток лет, то жилплощадь наверняка отчаянно нуждается в ремонте, как бы хозяин ни убеждал вас в обратном. Для продуктивного торга запаситесь информацией о ценах на работы.

13. Размер коммунальных платежей: сколько стоит содержание?
Важно выяснить, какая компания (КСК) обслуживает дом и по какому тарифу. Подключён ли дом к центральному отоплению или автономной котельной (зачастую обходится дороже). Какие счётчики установлены? Убедитесь, что не вышел срок их службы.

Разобраться с квитанциями будет несложно с помощью этой информации.

14. Что есть в доме и рядом с ним?
Наверняка вы не хотите жить рядом с шумным кафе или баром, пожароопасными донерными и т. д. Если развлекательное заведение всё же есть, назначьте просмотр на вечер. Так вы проверите, действительно ли это тихое местечко, как заверяет продавец.

15. Как к вам проехать? Где находятся ближайшие остановки, въезд во двор, где парковка и т. д.?
Информацию об инфраструктуре вы можете изучить самостоятельно. Однако ещё более ценной могут оказаться сведения, услышанные непосредственно из уст продавца. Если ещё при телефонном разговоре выяснится, что вам придётся «проехать вглубь квартала по неасфальтированной дороге до десятой ямы и повернуть за стройку», то это однозначно повод для торга либо для звонка по следующему объявлению.

Перед тем как беседовать с продавцом, предлагаем вооружиться формой, которую мы разработали для вас, либо составить собственную. Вы можете загрузить её в смартфон или компьютер, добавить свои пункты и распечатать, чтобы делать пометки, так вы точно ничего не упустите из виду.

И напоследок небольшой совет: возможно, некоторые детали вы выявите при осмотре — наличие перепланировки, состояние квартиры, двора и др. Однако есть моменты, которые лучше выяснить по телефону перед осмотром, чтобы не тратить время на неподходящие варианты. Определите для себя такие параметры. И кстати, не забудьте спросить, кто ваши будущие соседи.☺

Не сомневаемся, что, имея план переговоров, вы потратите время эффективно и быстрее найдёте идеальную квартиру. Желаем удачи!

Ремарка: А какие вопросы продавцу чаще всего задаёте вы? Предлагаем поделиться своим опытом, оставив комментарий под статьёй.

Источник

Задаваемые вопросы чаще всего при покупки квартиры

Рынок недвижимости сегодня не имеет недостатка предложений и большое количество продаваемых квартир затрудняет поиск наиболее подходящего варианта. Те, кто имеет опыт самостоятельного поиска квартиры для покупки, знает, сколько сил, времени и нервных клеток затрачивается, пока не будет найден идеальный вариант.

Мы понимаем это и предлагаем сделать поиск квартиры более рациональным, с наименьшими затратами времени. Этот материал посвящен тому, как свести к минимуму количество неэффективных просмотров квартир. Мы расскажем, как еще на стадии телефонного общения с продавцом получить максимум информации об объекте, на какие моменты следует обратить внимание и поможем понять, как в процессе телефонного разговора с продавцом отсечь заведомо не подходящие вам варианты.

Похожее:  Совет многоквартирного дома компетенция и порядок избрания

Многолетний опыт работы наших специалистов позволил выделить всего пять вопросов, которые нужно задать по телефону перед просмотром квартиры, чтобы определить, подойдет вам такой объект или нет.

Вопрос первый: агент или собственник?

Что нам дает эта информация? Оказывается, немало. Во-первых, если продажей занимается профессионал, это, несомненно, хороший знак – значит, есть человек, который будет «держать руку на пульсе», контролировать подготовку и получение необходимых справок и документов, ничего не упуская. Во-вторых, наличие агента хорошо характеризует собственника квартиры – значит, он привык доверять профессионалам, да и скрывать ему нечего. В-третьих, вам, как покупателю и будущему владельцу квартиры, может также потребоваться консультация специалиста.

Если владелец квартиры занимается процессом продажи самостоятельно – это, конечно, не означает, что следует сразу отклонить данный вариант. Вполне возможно, он окажется человеком сведущим в «делах квартирных», имеющим свободное время и способным самостоятельно справиться с этой задачей. При этом не следует думать, что квартира, продающаяся без участия риелтора, будет дешевле. Бывает и так, что стремление самостоятельно продавать квартиру является свидетельством завышенных пожеланий владельца относительно цены. Часто случается, что оценка стоимости квартиры, произведенная риелторами, не совпадает с желанием продавца, и он решает вести продажу своими силами. Такие люди будут готовы продавать свою недвижимость долго, в надежде найти покупателя, который заплатит требуемую сумму и не согласятся на торг.

Если же вам понравился подобный вариант, и вы окажетесь вдвоем с продавцом без риэлторов, то советуем как можно более основательно подойти к процессу подготовки к сделке и изучить все особенности составления договора купли-продажи. В этом вам поможет наша статья «Составляем договор купли-продажи самостоятельно». Кроме того, рекомендуем вам воспользоваться нашим образцом договора купли- продажи и прочитать одноименную статью «Образец договора куплипродажи», изучить перед сделкой особенности взаиморасчётов и регистрации сделок с недвижимостью.

В любом случае, общаясь по телефону, вы должны понимать, с кем имеете дело – с собственником или риелтором.

Вопрос второй: свободная продажа или альтернативная?

Несомненно, узнать это будет важно – ответ на такой вопрос позволит вам, как покупателю, оценить реальные сроки проведения сделки купли-продажи. Если взамен продаваемой квартиры собственник не планирует покупку недвижимости – это, конечно, идеальный вариант, если вы заинтересованы в быстрой сделке. Свободная продажа освободит покупателя от ожидания и позволит установить минимальные сроки освобождения квартиры.

Альтернативная продажа способна затянуть сроки сделки, но так бывает не всегда. Возможно, у собственника уже есть вариант выезда, который ему подходит, и нужен только покупатель. В этом случае у вас есть отличная возможность договориться о снижении цены – заинтересованный в быстрой продаже собственник более сговорчив.

Если же альтернатива сложная (например, квартиру нужно купить в строго определенном месте, за сумму ниже рыночной либо предполагается привлечение ипотечных средств), то тем, кто не желает затягивать с приобретением квартиры, лучше не тратить время на просмотр данного варианта.

Вопрос третий: о правоустанавливающих документах

Для чего необходима эта информация? Узнав о типе правоустанавливающего документа, вы будете понимать возможный дальнейший сценарий развития событий. Если квартира досталась продавцу по наследству менее 3-х лет назад, возможно, вместе с ней вы получите имущественные претензии тех, чьи права были нарушены. При этом не имеет значения, какая была форма наследования – по закону или по завещанию.

Рискованным для покупателя будет и вариант, когда в качестве документов выступает договор пожизненной ренты – в этом случае также могут возникнуть проблемы.

Квартира находится под залогом? Это также является фактором, осложняющим процесс проведения сделки. Чтобы провести ее, вам однозначно потребуется помощь квалифицированного юриста.

Вопрос четвертый: срок владения квартирой

Если квартира принадлежит собственнику менее трех лет, с большой долей вероятности продавец будет склонять покупателя указывать в договоре сумму меньше реальной стоимости, чтобы избежать больших налоговых отчислений. Законом предполагается уплата налога в размере 13% от суммы более 1 млн., что составляет обычно весьма приличную сумму. Эта цифра может повлиять на окончательную стоимость квартиры, мотивируя продавца к ее увеличению изза высоких расходов. Другим серьезным фактором риска для покупателя в этом случае будет тот факт, что в случае признания сделки недействительной он может претендовать на возврат только указанной в договоре суммы.

Не нужно забывать, что государство при покупке квартиры возвращает покупателю налоговый вычет с суммы до 2 млн. рублей. Указывая в договоре заниженную стоимость, вы лишаете себя возможности вернуть немалые деньги.

В случае возникновения судебных разбирательств покупатель получит возмещение в размере, указанном в договоре куплипродажи. Вернуть деньги по расписке, которую часто предлагают написать продавцы, может быть очень проблематично.

Обезопасить себя от возможных проблем при покупке квартиры и в этом, и в других случаях можно страхованием титула. Этот вид страхования обеспечивает ваше право собственности на приобретенное имущество в случае мошенничества, неправильного составления документов либо признания продавца недееспособным. Однако надо учитывать, что страхование титула – это дополнительные расходы, поэтому лучше отказаться от просмотра квартиры с такими правоустанавливающими документами, если не готовы к связанным с ними рисками и дополнительными расходами. К тому же, количество предложений на рынке недвижимости позволяет подобрать вариант, не имеющий высоких факторов риска.

Вопрос пятый, касающийся технических особенностей квартиры

Выяснение всех технических характеристик квартиры позволит оценить ее ликвидность еще до просмотра. Первый и последний этажи, удаленность от станции метро более чем на 15 минут ходьбы, отсутствие балкона или лоджии, маленькая (менее 7 кв.м.) площадь кухни или линейная планировка существенно снижают ликвидность такого жилья.

Также постарайтесь выяснить в телефонном разговоре такие нюансы, как состояние подъезда и самой квартиры (если вы не планируете начинать ремонт сразу после покупки, требующая капитального ремонта квартира вряд ли вас устроит). Узнайте, куда выходят окна – квартира с окнами на расположенный рядом многоэтажный дом или на загруженную автомагистраль также будет менее ликвидна, чем жилье с видом на парк или реку.

Год постройки дома, несомненно, также важная характеристика. Чем более позднего года постройки дом, тем в лучшем состоянии его коммуникации, стены, крыша. Если квартира расположена в старом доме, уточните материал перекрытий (бетонные более долговечные), а также поинтересуйтесь, сколько времени прошло с последнего капитального ремонта. Большинство из нас покупают квартиру на долгие годы, поэтому понятно желание приобрести за немалые деньги наиболее ликвидный вариант, квартиру, отвечающую всем вашим потребностям.

Объем информации кажется внушительным, но чтобы обсудить все вопросы, достаточно пятиминутного разговора по телефону.. Конечно, люди все разные, и некоторые не настроены на разговоры по телефону, предпочитая «живое» общение. В этом случае постарайтесь корректно и вежливо объяснить свои вопросы не праздным любопытством, а отсутствием свободного времени и нежеланием обременять продавца нерациональными визитами. Мы уверены – увидев в вас серьезно настроенного покупателя, каждый адекватный продавец поделится с вами всей необходимой информацией.

Теперь вы знаете пять вопросов, которые нужно задать по телефону перед просмотром квартиры. Желаем вам удачного выбора!

Источник

Какие вопросы задать менеджеру при покупке квартиры?

Покупка жилья – серьезный процесс, который не приемлет спешки и быстрого решения. Некоторые потребители могут урегулировать это очень быстро и успешно. Они – просто везунчики или специально преувеличивают свою удачу. Специалисты по недвижимости утверждают, что риски с покупкой квартиры могут настигнуть клиента при приобретении апартаментов как на первичном, так и на вторичном рынке. Первичный рынок предлагает новые апартаменты, которых еще нет в наличии. Вторичное жилье можно рассмотреть, оценить.

Преимущества покупки жилища на вторичном рынке.

Несмотря на процветание новостроек в пригороде, многие люди мечтают о покупке квартирки в обжитом месте. Жилье, бывшее в эксплуатации, привлекает потребителей:

• отлаженной конструкцией систем водоснабжения, канализации, отопления;

• возможностью создать уникальное дизайнерское оформление без боязни за усадку дома;

• шансом для знакомства с проживающими соседями, их способом жизни;

• относительно невысокой ценой.

Но, прежде чем заплатить предоплату, нужно уточнить вопросы по многим юридическим и практическим сторонам сделки.

Что нужно знать при покупке жилища на вторичном рынке?

При поиске вариантов для покупки квартиры нужно знать, с кем вы разговариваете, прямым хозяином, соседом или специальным представителем. Обычно квартиру покупают через менеджера, являющегося представителем одной из риэлтерских фирм. Нельзя быть на 100% уверенным в его честных ответах на поставленные вопросы. Но их нужно задать агенту, знакомясь с новым предложением. Главными вопросами, которые задают менеджеру при начальном разговоре при поиске квартиры, считаются сведения о:

• количестве жилых комнат;

• приватизации жилья, количестве собственников и их месте проживания;

• уровне обустройства и ремонта в помещении;

• этаже и этажности дома;

• основном материале (монолит, кирпич, панели);

• размере кухни, коридора, прихожей;

• застеклённом балконе или лоджии;

• смене окон, дверей;

• жилой и общей площади;

• состоянии и характере санузла;

• юридической чистоте (числе прописанных и проживающих людей, наличии прописанных несовершеннолетних детей, открытости сделки);

• возможности для снижения цены;

• дате возможного переселения;

• уровне оплаты за полученные коммунальные услуги;

• состоянии окон и их выходе на северную или южную сторону, угловых квартирах;

• отличительных свойствах и особенностях дома.

Потенциальному клиенту нужно получить ответы на эти вопросы и более детально ознакомиться с состоянием квартиры и с ее документальным оформлением.

Осмотр жилья

На осмотр квартиры для покупки нужно приходить с перечнем вопросов и не в одиночестве. Обычно продавцы ставят на первый план все достоинства жилища, умалчивая о недостатках и скрытых технических недостатках или других «темных» сторонах. При осмотре жилья будущим хозяевам не нужно стесняться, рассматривая стены, потолки, полы, коммуникации, санузел, балкон. Если квартира вам понравилась, потребуется доскональное исследование ее технического состояния и документации. Это не обязательно выполнять сразу же, все может измениться. Однако и откладывать долго также не стоит. Хорошую квартиру могут быстро купить другие люди.

Как быстро можно давать залог?

Залог – это гарантия того, что потребитель действительно хочет приобрести квартиру, не упустить ее. Однако здесь нужно быть рассудительным, чтобы не расстаться со своими деньгами попусту.

1. Если у продавца полностью приготовленные документы для продажи, нет никаких долгов и обременений – самый оптимальный вариант. Но он встречается не так часто. После осмотра паспорта владельца, разрешительной документации можно внести предоплату, оформив сделку через нотариуса или в присутствии 2-х свидетелей.

2. Если продавец жилого помещения не имеет денег для переоформления квартиры, ищется компромисс. Один из вариантов состоит в том, что документы будут оформлены за счет полученной от будущего покупателя предоплаты. Такое состояние дел не гарантирует быстрого решения квартирного вопроса и может оказаться проигрышным. Продавец, на первый взгляд кажущийся порядочным человеком, может потратить деньги очень быстро на другие нужды. У него просто не будет финансов для изготовления требующегося технического паспорта и свидетельства на право собственности. Придется обращаться в суд, увеличивая свои расходы за счет судебных издержек. Суд примет решение в пользу истца. Но вернуть залог получится не так быстро. На это могут уйти никак не месяцы, а годы.

Какие встречаются проблемы при покупке жилья?

На практике встречается много случаев, о которых покупатель даже не мог предположить.

1. Неприятности могут прийти за счет долговых обременений или ограничений, неоформленной перепланировки, прописки несовершеннолетних детей, быстрой и неоднократной перепродажи в течении года. При оформлении недвижимости у нотариуса жилье проверяется на наличие некоторых этих рисков. Но еще встречаются исключения от правил. Долговые обязательства могут оставить нового хозяина без жилья. Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, такое жилье нельзя продать без решения их жилищных проблем. Неоформленная перепланировка может привести к несчастным случаям или к тому, что вам придется решать все проблемы, оплачивая услуги специальных организаций. За быстрой и сравнительно недорогой продажей могут скрываться ошибки и неточности при первичной сделке. Особенное опасение вызывает жилье, полученное в наследство. В любой момент могут появиться прямые наследники, которые ничего не знали о случившихся событиях. Также имеют место истории с покупкой жилья у недееспособных особ.

Похожее:  Взаимодействия с людьми разных поведенческих типов

2. В некоторых старых домах имеются проблемы с крышей. Хотя покупается квартира на 3-м этаже пятиэтажного здания, в сезон дождей вода может доходить до 3-го этажа по стыкам панельного строения. Часто неприятности исходят от протекания крыши в районе лестничной площадки. Вода может «заливать» лестницу, попадать на электрические щитки освещения. Это чревато быстрым износом электропроводки, водой в подъезде, отсутствием освещения на площадке или в жилом помещении.

3. Неприемлемым вариантом считаются шумные соседи. Они могут устраивать постоянные пьянки, гулянки, стук в любое время суток. Музыканты и певцы – также не лучший вариант. Нужно обратить внимание на соседей сверху. Они должны быть аккуратными и ответственными, чтобы не затопить вашу квартирку с новеньким ремонтом.

Что выбрать?

Покупка квартиры на вторичном рынке дает простор для проведения любого вида ремонта. Можно устанавливать подвесные потолки, наклеивать кафель, обои, осуществлять другие виды работ, не боясь, что ремонтные работы пойдут «на смарку» из-за усадки нового дома. В квартире вторичного рынка все налажено за много лет эксплуатации: установлены подъездные двери с домофоном, ведется уборка в подъезде, регулярно поступает вода, отлажена система канализации, отопления, освещения.

Но многие клиенты не желают проживать в том доме, где кто-то уже жил до этого, а может быть даже умер. Считается, что в квартире вторичного рынка наблюдается атмосфера бывших жильцов. Кроме того, некоторые элементы не приемлемы для покупателей: чересчур маленькая кухня, отсутствие балкона, комнаты трамвайчиком, неудачная перепланировка. Лучше купить место обитания в новостройке.

Покупка квартиры в новостройке

Новые жилые дома чаще всего возводятся в отдельных районах в пригороде. Это считается для некоторых людей преимуществом, а для других — минусом. Покупая квадратные метры в новостройке, жильцы выбирают современную планировку, жилище из новых материалов, надежду на комфортную жизнь и благоустроенность в экологически чистом районе.

Цена зависит от уровня строительства

Жилые помещения в новом доме приобретают на разных уровнях строительства:

• при расчистке территории и закладке фундамента;

• при возведении нижних этажей;

• на стадии 50-80% готовности;

• перед сдачей новостройки;

Цена за квадратный метр отличается на разных строительных этапах. Самым выгодным, но и рисковым, считается вариант на начальных стадиях строительства, при закладывании фундамента. Но тогда придется долго ожидать и расстраиваться, сдадут ли дом вовремя. Многие люди не желают рисковать, покупая апартаменты в готовом новом доме.

Кого выбрать: застройщика или агента?

Рынок жилого фонда ежегодно пополняется за счет сданных в эксплуатацию новых домов. Квартиры в них продаются как через самого девелопера, так и через агентства недвижимости. На первый взгляд может показаться, что у агентов цена выше. Но это не всегда так. Иногда Агентства приобретают ряд квартир на ранних стадиях, а затем продают их. Девелопер, который не желает держать штат своих сотрудников-реализаторов, также может работать через агентства. Нынешние реалии говорят о том, что часто застройщик и агенты работают сообща. Только у риэлтора имеется больше предложений. Ведь он сотрудничает не с одним инвестором.

Что нужно спросить у менеджера, приобретая квартиру в новом доме?

При покупке жилья в новостройке у риэлтора нужно узнать:

• район застройки, жилмассив;

• цену квадратного метра;

• уровень готовности дома;

• количество свободных квартир;

• предполагаемую дату сдачи новостройки;

• цену риэлтерских услуг.

Квартира в новостройке — комфортное жилье с улучшенными проектами. Только оно в большинстве случаев сдается с «черновой отделкой». Это значит, что все коммуникационные и отделочные работы должен проводить покупатель самостоятельно или за свой счет. Это – немалое вложение, поиск добросовестной ремонтной бригады, постоянный грохот и шум от соседей. Также нет гарантии того, что застройщик вовремя выполнит все условия договора. И жильцы долго будут спотыкаться на кочках возле подъезда и ждать своего автобуса на необустроенной остановке. Все неприятности со временем уходят, а у вас будет новое современное жилье европейского уровня.

Источник

Что спросить у продавца квартиры

Чтобы написать эту статью, я посмотрела одиннадцать «трёшек», пообщалась с семью агентствами и на одно из них подала в суд.

Анна Волкова покупает трёшку в Рыбинске

Раньше я считала, что на показе квартиры достаточно всё осмотреть, расспросить хозяев о перепланировке и договориться о цене. Теперь я понимаю, что это всё не так важно. Розетки можно перенести, обои переклеить, перепланировку узаконить. А вот если окажется, что продавец не тот, за кого себя выдает, можно остаться на улице без квартиры , без денег и в одних кальсонах.

Главный источник риска — темное прошлое квартиры. По факту с квартирой все нормально, а по документам у нее есть какие-то другие собственники, доли принадлежат несовершеннолетним детям, собственник подписывал договор в беспамятстве, а три продавца назад квартиру вообще перепродали на кабальных условиях, поэтому сделка недействительна. На рынке недвижимости очень много споров из-за документов , суды часто встают на сторону продавцов, право собственности оспаривают и в итоге страдает самый последний покупатель. Не окажитесь им.

Вот вопросы, которые помогут защититься от плохого исхода:

  1. Кто продает вам квартиру — собственник или риелтор?
  2. Застрахована ли ответственность риелтора?
  3. Кто собственники квартиры и у кого еще есть на нее права?
  4. Какое семейное положение у продавца?
  5. Кто зарегистрирован или живет в квартире?
  6. Какие у квартиры обременения?
  7. Живут ли в ней дети?
  8. Кто и как страхует сделку?
  9. Почему квартиру продают и почему именно за столько?
  10. Кто займется оформлением сделки и кто будет за это платить?

А теперь обо всем по порядку.

Это собственник или посредник?

Люди продают квартиры сами или через посредников — риелторов. Первое, что нужно спросить у продавца, — кто он: собственник или риелтор.

Покупать жилье на вторичном рынке через риелторов удобнее. Им выгодно как можно быстрее продать квартиру, чтобы получить свои комиссионные. Они знают все подводные камни и сроки согласования документов. Если риелтор грамотный, он заранее разъяснит участникам сделки, что от кого потребуется и сколько всё это займет.

С другой стороны, есть риск, что посредник окажется неопытным, недобросовестным или вообще мошенником — и вы потеряете деньги.

Мне не повезло. Я нашла квартиру по объявлению, на просмотре она мне понравилась, я согласилась подписать соглашение о задатке. Хозяева переехали в другой город, а у агентства были копии свидетельств о госрегистрации права всех собственников, поэтому для меня все выглядело законным. Я приехала в офис агентства и передала задаток его директору. Спустя несколько дней риелтор перестал отвечать на звонки, а собственник снова выставил квартиру на продажу. Так я вышла на хозяйку жилья. От нее я узнала, что риелторы действительно взялись продавать ее квартиру, но мой задаток ей не передавали и уже второй месяц тянут время.

В результате мы заключили с собственницей новый договор задатка, а недавно оформили сделку у нотариуса. Взыскивать деньги с недобросовестных риелторов мне придется через суд.

Как оценить риелтора

Пока искала квартиру, я перезнакомилась со многими юристами и риелторами и каждого просила рассказать, как лучше поступать в моей ситуации.

Юристы посоветовали никогда не передавать задаток риелтору. Соглашение о задатке заключается между собственником и покупателем, посредник может только помочь его составить и присутствовать при передаче денег, но сами деньги переходят только от покупателя к продавцу.

А вот что рассказали о своей работе сами риелторы.

Репутация. Посмотрите отзывы в интернете и расспросите знакомых. Хорошие риелторы заботятся о репутации и действуют так, чтобы сделкой остались довольны все стороны.

Работа в открытую. Хорошие риелторы сразу говорят, что они риелторы, и никогда не выдают себя за родственников и друзей продавца. Если в объявлении указано, что квартира от собственника, а на просмотре вы встречаетесь с посредником — это повод задуматься о добросовестности агента.

У меня был подобный случай. Посредник показал мне квартиру и назвался другом семьи. Он сказал, что собственники за границей и доверили продажу ему. На просьбу показать доверенность он ответил, что сделает это, когда я передам ему задаток в тридцать тысяч. Квартира мне понравилась, а цена была ниже средней на 150 тысяч рублей, но я решила не рисковать.

Встреча с собственником. Перед тем как заключать договор и платить деньги, важно убедиться, что намерения продавца не расходятся со словами риелтора. Попросите его организовать встречу с хозяином квартиры.

Если продавец не в городе, пусть риелтор покажет выписку из домовой книги и документы, подтверждающие право собственности. Но на передачу задатка хотя бы кто-то из владельцев квартиры все равно должен приехать лично. В крайнем случае это должен быть представитель по доверенности. Хороший риелтор не станет препятствовать вашей встрече и настаивать, чтобы вы платили только ему.

Договор. Риелтор должен заключить договор с продавцом квартиры. В нем прописаны все услуги агентства и ответственность сторон. Когда такой договор есть, собственнику невыгодно искать других покупателей в обход отношений с риелтором. Если собственник передумает продавать квартиру, то по договору он должен заплатить неустойку или оплатить часть услуг агентства.

Риелтор не обязан показывать вам свой договор, но он может показать доверенность от собственника или как-то еще подтвердить свои полномочия на поиск покупателя для конкретной квартиры.

Агентский договор не всегда заключают с продавцом. У вас как у покупателя тоже может быть свой риелтор, но тогда и договор с ним будет всегда под рукой. Если вы наняли риелтора для поиска квартиры и оформления сделки, перечитайте свой договор. Если риелтора у вас еще нет, прочитайте договор до того, как соглашаться на его услуги. Договор с риелтором должен быть обязательно. Это не просто совет, а требование закона.

Сначала читать, потом подписывать

Застрахована ли ответственность риелтора?

Профессиональные риелторы страхуют ответственность перед клиентами. Если из-за ошибки риелтора сделка будет признана недействительной, страховая компания возместит материальный ущерб. Например, если риелтор не запросил у продавца согласие супруга на сделку, а тот потом через суд признал ее недействительной, страховщик оценит ущерб и возместит его покупателю полностью или частично.

Но даже если за что-то отвечает риелтор, а его страхует полис, это не значит, что дело можно пустить на самотек. Как минимум нужно проверять все документы, которые оказываются в вашем поле зрения, например выписку из ЕГРН .

А еще внимательно читайте полис. В нем указан лимит ответственности риелтора перед одним клиентом — это сколько страховая заплатит клиенту риелтора, если тот ошибется. Кроме него, есть еще лимит ответственности по всем страховым случаям — сколько страховая готова заплатить всем клиентам риелтора. Эта сумма больше, поэтому в рекламе риелторы часто пишут именно ее. Но для конкретного клиента она бесполезна.

Источник

Adblock
detector