Промежуточные итоги реновации: что произошло за год?
Программа рассчитана до 2032 года — в общей сложности она будет длиться 15 лет. За этот срок столичная мэрия обещала расселить более 350 тыс. квартир общей площадью примерно 16,4 млн кв. м — это 5175 домов. Переезд коснется примерно 1 млн москвичей. За первые пять лет намечено возвести 308 домов (4,5 млн кв. м), что позволит переселить 160 тыс. человек.
За год у программы возникали и спорные ситуации, и поводы для радости, и взлеты, и падения. Вкратце результаты выглядят таким образом.
1. Основные поводы для жалоб москвичей (за отчетный период боли москвичей не излечились — более подробно Боли москвичей ):
— качество строительства домов для переселения;
— предоставление меньшей жилплощади;
— отсутствие четкого графика переселения;
— необходимость постоянно подтверждать и контролировать факт отказа от участия в программе домов, жители которых не хотят переезда;
— рост количества градостроительных споров, разбираемых в суде, их значительная часть связана со строительством по программе реновации — против выступают и жители тех домов, которые в программе не участвуют (зато стройки разворачиваются у них под окнами).
2. Из-за роста цен на стройматериалы (его спровоцировали очередной финансовый кризис, падение курса рубля и разгон инфляции) некоторые эксперты сочли , что сроки реализации программы будут перенесены.
3. В августе 2020 года был опубликован график переселения — правда, довольно размытый, но горожане получили хотя бы примерное представление о том, в какие сроки им следует готовиться к переезду.
4. Программа вышла за пределы Москвы и теперь будет реализовываться и в Московской области: в общей сложности планируется переселить более 1 млн человек.
5. В Москве будет возведено в два раза больше реновационных новостроек, чем это необходимо (45 млн кв. м вместо 22 млн), признал руководитель Департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин.
6. Был принят Федеральный закон «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты в целях обеспечения комплексного развития территорий» от 30 декабря 2020 года № 494-ФЗ, или так называемый закон о комплексном развитии территорий, который упрощает процедуру изъятия земли под строительство. В итоге под снос рискуют пойти даже те дома, которые и близко не имели отношения к реновации.
7. Президент Владимир Путин подписал закон о всероссийской реновации, который должен увеличить объемы жилищного строительства до 120 млн кв. м в год. Депутат и автор закона о московской реновации Галина Хованская считает , что всероссийский закон легализует принудительное изъятие жилья у россиян.
8. В марте 2021-го сообщалось , что основная часть крупных контрактов по программе (всего на 154 млрд рублей — это строительство 1,9 млн кв. м жилья) поделили между собой застройщики ФСК, МИЦ, «Крост», Регионжилстрой и ПИК. В конце июня стало известно, что структура ПИК оказалась единственным участником трех конкурсов на комплексные услуги техзаказчиков и подрядчиков в Кузьминках и Гольянове. Общая стоимость контрактов равна 190,2 млрд рублей.
9. Аккурат в четвертую годовщину программы Совет Федерации внезапно предложил вместо сноса выдавать россиянам льготные кредиты на модернизацию пятиэтажек.
А теперь рассмотрим некоторые пункты повестки года подробнее.
«Разъясняя суть вещей»
Пользуясь поводом, Циан.Журнал поинтересовался у пресс-службы Фонда реновации, как сегодня идет работа с возражениями: все-таки конфликты на местах вспыхивают то тут, то там.
«Работу с населением реализует префектура округа, так как обладает соответствующими полномочиями, — объяснила Ирина Цибий, руководитель пресс-службы фонда. — Мы коммуницируем только в части направленных в адрес организации обращений граждан, разъясняя суть вещей. Обращения граждан к нам поступают через электронную почту ([email protected]) и в социальных сетях (время ответа — один рабочий день)».
Чаще всего, говорит Ирина Цибий, москвичи интересуются проектируемыми или уже строящимися домами и механизмом докупки. Кстати, как сообщил на Московском урбанистическом форуме глава Департамента градостроительной политики столицы Сергей Левкин, столичные власти отметили большой спрос на докупку дополнительных квадратных метров при переселении в реновационные квартиры, пишет «РИА Новости».
Чиновник также заявил о росте заявлений на вступление в программу тех жителей пятиэтажек, которые ранее вышли из программы. При этом Сергей Левкин пояснил, что «к сожалению, федеральный закон установил лимиты» и «скорее всего, будет очередной этап, когда можно будет сформировать новую программу».
Боли москвичей
Циан.Журнал неоднократно писал о проблемах, на которые жалуются участники программы реновации. Некоторые темы не устаревают даже спустя годы: например, «Истории сносимых семей» (о том, как жители уютных квартир с качественным ремонтом не хотят покидать свои дома ради жизни в новостройках с типовой отделкой) или статья «Москву накроет второй волной реновации?» — о том, как собственники квартир в вышедших из программы домов с удивлением узнают, что им так и не удалось отказаться от участия, а их дома снова рискуют попасть под ковш.
Но за последний год появились и новые беды.
«Участники реновации жалуются на получение квартир меньшей площади» — переезжающим москвичам предлагают квартиры меньшей площади. Одну из таких историй ( «Реновация: обещанного переселения до 2032 года ждут» ) Циан.Журнал осветил подробно: Елена Малахова с сыном почти год прожили в своей пятиэтажке вдвоем — они отказались переезжать в квартиру меньшей площади и ждали более приемлемого варианта.
«Жители реновационной новостройки в Перово жалуются на плесень» — в недавно сданной в эксплуатацию и заселенной новостройке новоселы столкнулись с плесенью и протечками. Причина проста: использование более дешевых и менее качественных стройматериалов.
«Дом по реновации: “Коридоров там нет нигде”» — коридоры в некоторых новых квартирах настолько узкие, что в них нельзя ни занести мебель, ни поставить тапочки.
«Увеличить имущество за счет других»
Адвокат Станислав Станкевич из коллегии адвокатов «Домбровицкий и партнеры» наблюдает за ходом программы с самого начала. Циан.Журнал попросил эксперта прокомментировать основные моменты. По его словам, программа изначально составлена таким образом, что противостояние между недавними добрыми соседями началось по всем районам Москвы почти сразу.
«Главная боль по-прежнему связана с тем, что городские власти игнорируют договоры купли-продажи, приватизации, документы о наследовании, которые никаким образом не ставили право собственности в зависимость от желаний соседей. В итоге “брат пошел на брата, сосед — на соседа”, ведь одним (например, обладателям комнат в расселяемых коммуналках или очередникам) по сути обещано увеличить имущество за счет других, ценящих свою недвижимость, хороший ремонт, большой зеленый двор», — так видит ситуацию адвокат.
Станислав Станкевич уточняет, что даже те, кто верил в программу, сталкиваются с крахом ожиданий, так как не выполняются обещания (допустим, про увеличение площади новых квартир на 20–30%, дома не выше 12 этажей или недопустимость переуплотнения, притом что в действительности плотность увеличивается в три–четыре раза). Эксперт отмечает, что растет (и продолжит расти) число переселенцев, переезжающих не по доброй воле, а после судебных разбирательств.
«Реновация позволила донельзя упростить процедуру лишения собственности и выкидывания жильцов из родного дома за считаные часы. Дошло до того, что суд распоряжается дорогостоящей недвижимостью москвичей без извещения собственников о судебных процессах. Некоторые столичные суды выносят решения о лишении собственности всего за одно заседание, а потом за день и выселяют », — утверждает собеседник Циан.Журнала.
«Продолжают рядиться, судиться»
Завершая подведение итогов, еще раз вернемся к одному из событий еще одного года реновации — росту количества судебных разбирательств, связанных с программой реновации. Об этом заявил в январе ИА FederalCity юрист, экс-кандидат в депутаты Мосгордумы Клим Лихачев. Обсуждение было спровоцировано фразой (с 3:00 мин) мэра Москвы Сергея Собянина: «Обычно при переселении какого-то дома по реновации из хрущевки большинство людей переезжает, но какая-то часть — процентов 10 — продолжают рядиться, судиться», — выразил недовольство столичный градоначальник.
Комментируя это высказывание, Клим Лихачев признал, что реальные цифры известны Департаменту городского имущества города Москвы (ДГИ) и, возможно, Департаменту градостроительной политики города Москвы (ДГП). По словам юриста, динамика роста количества судебных разбирательств между ДГИ и участниками реновации очевидна (в ноябре 2019 года было известно лишь о единичных случаях судебного переселения). Хорошая новость: нередко суды встают на сторону истцов-москвичей. Уже в ближайшее время Циан.Журнал подробно расскажет одну из таких историй.
Источник
Готовьтесь к сносу: реновация домов массовых серий ускорится
В декабре 2020 года принят федеральный закон о комплексном развитии территорий (КРТ), который экстраполирует столичный опыт реновации старых кварталов на все регионы. Заявленная цель — побыстрее переселить людей из ветхого и аварийного жилья. Однако в программу КРТ могут попасть территории, где ветхого или аварийного жилья вообще нет.
Первые проекты должны стартовать в 2021 году, для начала — в городах–миллионниках. По оценке ЦИАН, здесь под реновацию попадёт до 27% домов.
Всеобщие полномочия
Закон даёт широкие полномочия администрациям регионов. Решение о реновации они должны принимать на основе адресных программ по сносу и реконструкции домов. Власти решат, по каким признакам дом пойдёт под снос, а также определят источники финансирования. Одним из них могут выступить застройщики.
Также регион сам определит порядок опроса жителей домов, подлежащих реновации. За должны проголосовать две трети.
Если власти решат развивать территорию, препятствий нет: закон позволяет изымать землю у собственников жилья и расселять даже неаварийные дома. Обременение прав на жильё — не препятствие. Суды наверняка окажутся на стороне властей.
«Что касается расселения неаварийных домов, есть важный пункт: жители должны поддержать большинством голосов участие в программе. Таким образом, если все или большая часть против, закон о реновации применяться не будет», — уверен Александр Брега, генеральный директор компании «Мегалит — Охта Групп».
Дмитрий Михалёв, руководитель отдела по связям с госорганами «СПб Реновации», уточняет, что закон учитывает опыт программ в регионах, в первую очередь — по развитию застроенных территорий. «По России собран достаточный по объёму аналитический материал. Петербург здесь выделяется масштабами (22 квартала) и выпуклостью проблем, которые, безусловно, были учтены при разработке закона», — убеждён Дмитрий Михалёв.
Сомнения трактуются в пользу…
Для участников строительного рынка Петербурга необходимость расселить обитателей ветхого жилья очевидна. «Когда мы шагали в светлое будущее сталинками, это было широко и убедительно. Когда засеменили хрущёвками, уже не все в это будущее верили. Если дом рассчитан на 25 лет, можно и усомниться. Сейчас эти постройки доказывают, что нет ничего более постоянного, чем что–либо временное. Это во многом благодаря несовершенному законодательству», — говорит Надежда Калашникова, директор по развитию «Л1».
По словам Светланы Денисовой, начальника отдела продаж «БФА–Девелопмент», город ветшает, особенно беспокоят хрущёвки — первые кандидаты «на выход».
«Это мина замедленного действия. Проводить реновацию нужно. Но будет ли сохранена среда? — беспокоится она. — И главный вопрос: где деньги? Высотное строительство (а на месте хрущёвок наверняка появятся высотные дома) предполагает реконструкцию инженерных сетей. Есть опасение, что деньги на это будут выделяться примерно так же, как на строительство метро».
Главный аргумент противников закона — предоставленное властям право изымать землю у собственников жилья и расселять неаварийные дома.
«Критики забывают, что закреплённые в этом законе параметры появились именно с учётом практики регионов по расселению ветхого жилья», — говорит Дмитрий Михалёв.
А вот Надежда Калашникова сомневается, будет ли закон работать вообще. «Проблема “выкручивания рук” последним жильцом, разрешившись, может породить новую — неочевидную легитимность частной собственности, когда “выкрутить руки” можно будет почти всем. Минусы и пробелы закона не отменяют правильности выбранного пути, но не лучшим образом отражаются на походке», — говорит она.
Местные реалии
В Петербурге реализуется уже четвёртая программа реновации. По подсчётам Надежды Калашниковой, за 12 лет разные программы реализованы в среднем на 6%.
При этом, по словам Дмитрия Михалёва, нельзя сказать, что программа развития застроенных территорий в Петербурге не исполняется: с 2014 года введено более 1 млн м2, расселено около 630 семей, снесено 84 ветхих здания.
«Но программа столкнулась с препятствиями, которые притормозили её в ряде кварталов. Это нехватка свободных участков для строительства первого дома для расселения и синдром последнего жильца, когда собственник квартиры выдвигает непомерные требования по выкупу. Эти проблемы объективны и не могли быть разрешены в рамках существующего законодательства», — добавляет он.
Не для развития, а для "заморозки"
Как полагает адвокат Дмитрий Некрестьянов, новый закон позволит решить многие связанные с расселением проблемы, если город научится применять механизмы КРТ. По его словам, вопрос о возможном негативном влиянии закона на расселение сводится не к недостаткам документа, а к правоприменительной практике: даже самые хорошие нормы можно применять так, что будет совершенно иной результат, чем планировалось.
«Стоит отметить, что в настоящее время в Петербурге используется статус КРТ по прямо противоположному назначению — не для развития территорий, а для “заморозки” развития. За несколько лет существования территорий КРТ в Правилах землепользования и застройки не было принято ни одного решения об их реализации», — подчёркивает Дмитрий Некрестьянов.
Расчёт на привлечение средств девелоперов в процесс реновации оправдан лишь отчасти.
«Чтобы застройщик пришёл, надо его чем–то заманить. Коммерческую составляющую никто не отменял», — напоминает Светлана Денисова.
«Полагаю, что на текущем этапе участие в программе среди петербургских девелоперов может вызвать интерес либо у застройщиков, которые специализируются на реновации, либо у крупных компаний, которые могут взять на себя дополнительную нагрузку», — уточняет Александр Брега.
По его словам, реновация деградирующих кварталов — одно из наиболее перспективных направлений для девелоперов. Но пока рассуждать об участии или неучастии можно только теоретически.
Источник
Какие хрущевки готовятся снести в Петербурге, куда переселяют жильцов и почему проект реновации затянулся на 10 лет?
В Петербурге сносят первую хрущевку по программе реновации домов массовой серии. Работы начались 22 июля в Сосновой поляне — в течение трех месяцев там демонтируют еще два дома. Проектом занимается компания «СПб Реновация» — в 2018-м Смольный продлил с ней контракт на десять лет.
«Бумага» поговорила с руководителем службы по работе с госорганами компании «СПб Реновация» Дмитрием Михалевым. Он рассказал, почему снос хрущевок затянулся на десять лет, куда переселяют жильцов демонтируемых домов и какие здания снесут в ближайшее время.
— Почему первый дом по программе реновации снесли только в 2020 году? Какие были сложности?
— Нужно уточнить, что дом на 2-й Комсомольской, который сейчас сносят, — это именно первая хрущевка. До этого момента компания уже демонтировала по программе реновации порядка 50 домов, но это были двух-, трехэтажные здания, жилье барачного типа.
Снос хрущевок в квартале Сосновая Поляна 7–17 откладывался из-за так называемого синдрома последнего жильца. Собственники квартиры по 2-й Комсомольской, 39, корпус 1 в течение пяти лет отказывались переезжать во вновь построенные нашей компанией дома в [этом же] квартале, требуя 1 миллион рублей за каждый квадратный метр своей 42-метровой трехкомнатной квартиры на первом этаже.
— Как долго шли переговоры с этими собственниками? Какие варианты вы предлагали?
— Переговоры с семьей продолжались около семи лет. Они начались за несколько лет до ввода в эксплуатацию в 2014–2015 годах первого этапа жилого комплекса «Сандэй», который был построен по программе реновации для жителей сносимых хрущевок.
На выбор предлагались различные варианты в одном из пяти новых домов жилого комплекса (в итоге собственнику купили квартиру в новостройке, но не в ЖК «Сандэй», куда переселяли остальных жильцов — прим. «Бумаги»).
— Почему программа реновации началась с квартала в Сосновой Поляне? Какие дома планируется демонтировать следующими?
— Реновация стартовала в восьми кварталах, но именно первую хрущевку мы снесем в Сосновой Поляне 7–17. После дома № 37 будут демонтированы дома № 39 и 41. Это произойдет в августе-сентябре этого года.
— Куда переселяют жителей домов на 2-й Комсомольской? Какие варианты им предлагают?
— Жителей квартала Сосновая Поляна 7–17 переселяют в дома, которые мы возводим в том же квартале. В рамках первой очереди расселения 230 семей получили новые квартиры в ЖК «Сандэй».
Первый этап строительства включал в себя пять домов, куда и переехали жители соседних хрущевок (на месте сносимых зданий к 2023 году «СПб Реновация» при участии Группы «Самолет» построит дома высотой 8–13 этажей — прим. «Бумаги»).
Часть жителей предпочитает переезд в другие районы или рыночную денежную компенсацию — такие пожелания мы рассматриваем в индивидуальном порядке.
— Будут ли людей переселять в другие кварталы? Есть ли в каких-то районах сложности с возведением новых ЖК из-за плотной застройки?
— В ряде кварталов нет участков для строительства первого дома для старта реновации. Одно из решений проблемы — расширение границ территории, где можно строить дома для расселения жителей. Но пока по условиям петербургской реновации переселять граждан можно только в границах квартала.
Тем не менее опыт показал, что часть жителей предпочитает поменять район проживания — переехать поближе к родителям, детям или месту работы. При условии их согласия это возможно.
— Какое количество домов включено в ближайший план сноса? Какие дома будут расселены?
— Всего в программе развития застроенных территорий в Петербурге 22 квартала с 1100 зданиями, на месте которых должны быть построены современные дома.
График сноса зданий будет зависеть от темпов реновации в каждом квартале. Сейчас мы прорабатываем с городом дорожные карты по всем территориям, а также механизмы, которые позволят исключить тормозящие программу реновации факторы. Прежде всего речь о том, чтобы исключить в будущем новые случаи «синдрома последнего жильца» и решить проблему отсутствия стартовых пятен в ряде кварталов.
— Сколько домов «СПб Реновация» построила для переселенцев за время действия программы? Как она финансируется?
— Программа реновации в Петербурге реализуется за счет средств компании, в ней не участвуют бюджетные средства. Поэтому часть квартир в строящихся домах предназначена для расселенцев, часть идет на продажу. На вырученные от продаж средства мы финансируем дальнейшее строительство и расселение.
Всего благодаря нашей компании по программе реновации новые квартиры получило более 540 семей, построено 32 дома.
Источник
Всероссийская реновация: когда вас могут выселить из квартиры, а дом — снести
30 декабря 2020 года приняли закон о комплексном развитии территорий, КРТ. В народе его еще называют законом о всероссийской реновации.
Он внес изменения в градостроительный, земельный и жилищный кодексы, а также в другие российские законы. Законопроект о КРТ привлек немало внимания, еще когда проходил через Госдуму. Зачастую отзывы были негативные: мало кому понравится, что квартиру могут внезапно и без объяснений отобрать, а дом пустить под бульдозер. Именно такое представление сложилось у людей из-за публикаций в СМИ.
Я юрист по земельному и градостроительному праву, занимаюсь проектами в сфере девелопмента и развития территорий. В статье отвечу на самые частые вопросы о всероссийской реновации и расскажу, действительно ли все жители хрущевок, «кораблей» и других многоквартирных домов 20 века оказались под угрозой выселения, можно ли как-то предотвратить реновацию и кому КРТ поможет улучшить жилищные условия.
Эта статья — об общих условиях всероссийской реновации
КРТ — сложный механизм. Здесь много нюансов, которые невозможно разобрать в одной статье. Большинство вопросов должны урегулировать региональные власти — а значит, ситуация может различаться в разных субъектах РФ и даже муниципальных образованиях.
Поэтому, чтобы понять, как реновация регулируется конкретно в вашем регионе, рекомендую проконсультироваться с юристом или самостоятельно изучить федеральный закон и региональное законодательство.
КРТ — это вообще что?
Если коротко, комплексное развитие территорий — это развитие городских пространств, в ходе которого будут сносить существующие дома и на их месте строить новые. Теоретически КРТ может проходить и без сноса домов — путем их реконструкции. Однако в большинстве случаев проекты реновации предполагают именно снос, как, например, в Москве.
Речь идет не о замене одного конкретного дома другим, затея более глобальная. Власти хотят полностью обновить целые микрорайоны и кварталы, построить комплексы домов с благоустроенной территорией и всей инфраструктурой: поликлиниками, школами, детскими садами, дорогами.
Старый депрессивный район должен заиграть новыми красками, стать благополучным и радовать глаз его жителей. Так, по крайней мере, это видит законодатель. Причем «радовать глаз» — не просто фигура речи: одна из целей КРТ — улучшить внешний облик и архитектурно-стилистические характеристики зданий.
Сам термин для российского законодательства не новый. Проекты КРТ были и раньше, но с немного другим содержанием и порядком реализации.
Например, в Москве КРТ использовалось для редевелопмента промышленных и производственных зон. Так сейчас меняют промзону «Октябрьское поле» — тут уже появился жилой комплекс и детский сад. В будущем здесь планируют возвести физкультурно-оздоровительный комплекс, блок начальных классов на территории гимназии № 1517, здание Хорошевского районного суда и УВД СЗАО Москвы.
А в конце декабря власти столицы включили в программу КРТ производственную зону № 50 «Алтуфьевское шоссе». Теперь там будут жилые дома и общественные объекты.
Распоряжение департамента инвестиционной и промышленной политики Москвы № ДИПП-р-19/19 от 28.05.2019PDF, 1,3 МБ
Распоряжение департамента инвестиционной и промышленной политики Москвы № ДИПП-Р-80/20 от 22.12.2020PDF, 6,16 МБ
Источник